加息了

一如所料,香港真的跟隨美國加息了,prime rate 上調0.125%-0.25%,對供樓壓力仍然輕微。我的預感果然成真,想以低息貸款買入資產的機會正逐漸消失,現在開始進入優質資產盡入強者手中的時代。我想我是不可能跟這些cash cow競爭的,因此及早套現買資產的決定正確。雖然我不時會懷疑自己是不是應該更遲一點出手,但觀乎現在物業市況,封盤不賣的居多,媒體集中報導了一些劈價個案,但跟以前的慘況相比,真是小巫見大巫。香港樓市經歷了97年,03年,08年的洗禮,有實力的業主果然增加了不少,暫時還未看到像過去那樣災難性的放盤搶賣情況。無疑物業放售數量的確增加了,但個別區域也只是雙位數而已,有些區域甚至沒多少增加,這都是政府強推打擊樓價的措施,讓實磚只供富豪搶購的結果。

我預料prime rate還會增加,是時候要deleverage了,但我又很想在這次跌市下再買入一件實磚,實在矛盾。暫時還是不要想太多,處理好現有資產再說。

每月派息的股票

自從有了IB後,我的投資重心主要放在美股上,一來因為IB收取美股買賣的交易費實在太便宜了,二來美國有大量優質而派息穩定的上市公司,比香港市場更多元化。最近我在積極砌一個每月派股息的portfolio,查找後得到以下結果：https://www.suredividend.com/monthly-dividend-stocks/

每月派息的港股我暫時沒見過,但美股是有的,而且優質的也有很多。當然不可以光看dividend yield就買入,公司背景、派息是否穩定、會否賺息蝕價之類也要考慮,沒有頭緒的話不妨到seeking alpha找找有關股票資料,或者直接問google大神吧,相信看了一堆分析後也會開始有想法了。查看公司背景可以到MoneyDJ理財網找找,看數據分析到https://www.morningstar.com/找,這些網站在https://laxinvest.blogspot.com/也提及過,不重複了。

想每月收息的話,我不主張買入銀行產品列表內的基金,因為手續費一定高。只要用心找找,就會發現美國股票及CEF已經做到同樣效果了,內扣費用絕對比基金便宜呢。

時間管理

看過止凡兄及AC兄關於時間管理的概念,我也在此獻醜,寫寫自己的想法。

我首次認知時間管理是從十年前的一個網上課程而來。內容大概是如AC兄文章所講,把事情以重要性及逼切性分類,先處理逼切的工作,後處理重要的工作。這是一個很棒的概念,但到後來我發現,工作上應先解決老闆覺得重要的工作,個人意願並不重要（笑）。所以如果是工作上的緊急事故,我會把老闆的意願放首位,平日就會以家庭意願為重。

我們都只有7x24小時,如何可以把事情做得更好？我覺得方法在於外判。比如說,我擅長資料分析,代理擅長日常業務運作,那我在分析資料後,聘請代理幫忙進行業務運作,就能專心做自己最擅長的事了。有人為了省錢把2種工作同時處理,反而會顧此失彼,做完業務已經累得沒精力進行分析了,結果兩邊工作都做得不夠好。花點小錢請人代為處理,也許是高消費,但換來多7x24小時處理事情,效果肯定比一個人做好得多,當然前提是聘請了稱職的人才是如此。這就是所謂的「以金錢買時間」了。

另一個我經常做的就是想辦法同時處理幾件事。比如洗菜用水盤,煲水用電爐,2件事所需要的工具不同,是可以同一時間進行的,那麼這2個工作就可以合併處理了。這也是可以有效運用時間的方法。

我有帶手錶的習慣,目的就是提醒自己時間珍貴。希望大家都重視自己所擁有的每分每秒,讓自己每天活得更有意思。

中國徵收global tax

早陣子媒體報導中國徵收global tax,在內地住滿183日的市民就要徵收global tax,相信應該會引致更多富豪出走中國吧。香港暫時可以說是這些富豪的安樂窩,我相信這個政策會進一步把更多內地富商引來香港,成為新香港人。

富豪出走並不是新鮮事,重點反而落在富豪帶來的資金上。到底香港經濟體系還要流入多少資金呢？資金湧至,銀行存款儲備大增,相信會減低加息機會。我果斷買入資產是正確的,看來又有大量資金追逐實物了。

其實香港這種「資產主意」是很奇怪的,當然我不認為對,但大環境就是如此,物價已經漲得瘋狂,但人工一直沒有多大增長,許多大城市包括上海、New York、倫敦、多倫多等都面對這個局面,作為渺小的市民實在覺得憤怒又無奈,只能默默忍受。只希望自己在這片資金鴻流中,能夠不被滅頂吧。

租客VS業主？

寫上一篇blog文時,不禁回想起自己遇過的租客。也許因爲我總是有求必應,而且講道理,所以遇上麻煩租客的情況不多。從開始收租至今只碰過一次麻煩租客,實在幸運。

我從來不覺得業主需要跟租客對立,道理跟一個生意人不會與買家對立一樣。我提供房子,對方付租金,不過是一單買賣交易而已,大家遵守合約精神,賣方買方各自履行責任和義務,自然也沒什麼值得爭吵了。我相信社會上大部分人都是奉公守法的好市民,犯罪者是小數,沒什麼必要從一開始就假設對方跟自己敵對的吧。

奇怪地,社會上許多人對業主這個角色很仇視。比方說,台灣人碰上香港租覇,房子被大肆破壞,大家會同情台灣業主；同樣的事情發生在香港業主身上的話,大家就會說：吸血鬼活該。同樣都是不幸的事,為什麼會有兩個標準呢？歸根究底,都是所謂的樓市大師,把收租人士包裝成成功人士,什麼「有樓有高潮」、「一生三宅」,都是有心人打造出來的口號,讓一眾市民認為想財務自由就要去買樓,就要去上課。財務自由有許多方法,可惜大家都太懶了不想去鑽研,才會有「財自=買樓」這種錯覺。的確,買樓收租是比較簡單不用分析太多的賺錢方法,但除了這個方法,難道沒有別的嗎？現今社會網絡成熟,當一個youtuber搞搞笑都可以憑點擊率賺取利潤,毛記甚至可以發展成上市公司,誰說香港沒有機會呢？在我唸書的時代,從來沒有想像過internet世界可以發展成這個程度,以前想賺外快只能苦哈哈的跑去打工,現在足不出戶都能透過ebay拍賣來賺取收入。我記得十年前我已經看過關於REITS的文章,但當時搜查了許多網站,都不知道香港股市有什麼REITS,更加不知道原來美國、日本的REITS比香港更多元化。現在我在google輸入相關字眼,已經有很多關於REITS的文章能搜出來,甚至還有人用心地做了清單。現在要找資料做分析比以前容易得多,為什麼反而覺得向上流的機會變小了呢？


我很喜歡陶喆的一首老歌「二十二」,其中幾句歌詞是：「人生偶爾會走上一條陌路 像是沒有指標的地圖 別讓他們說你該知足 只有你知道甚麼是你的幸福」,讓我們都帶著二十二歲的心踏上財務自由路吧。

嚴選租客

最近朋友跟我談起租覇的問題,想想覺得也值得一記,他日給我的孩子參考。

作為一個收租婆,租客質素是非常重要的。想像一下你跟租客簽訂租約後,租客不止不交租,還大肆破壞你的房子,你不但要花錢請走瘟神,還要請師傅重新裝修,那該是多大的災難！所以在跟租客簽約之前,一定要小心留意租客職業及背景,不可光看租客能付多少。

一般租覇會有什麼特徵？其實越高明的租覇越難從表面上看出來。以前說租覇多是單身,而且不會議價（因為快被前業主趕走）,現在這些細節都不能全部套用,因為高明的租覇會自己印卡片、開假公司偽造身分,甚至與其他行騙者合作,以一家人身分租借單位,令業主防不勝防。

那麼如何避免遇上租覇呢？我認為很重要的一點,就是找一個經驗豐富,又跟自己關係良好的地產經紀為自己找租客。也許有人會認為自己上28hse、591租房網等等網站找租客也沒問題,而且還能免佣金,省下一筆。如果自己本身已經放租多次,又有足夠時間去查證租客背景的話,我同意網上也能找到好租客,否則,作為打工仔,哪有什麼時間翻查租客資料呢？為省下佣金而招徠租覇上門,豈不是更得不償失？有些錢還是應該花的,付了佣金換個安心,請負責任又熟悉本行的經紀幫忙,讓自己做回最擅長的工作,才是合理分工。

另一點就是看看租客職業。一般來說,教師、社工、律師、紀律部隊公務員都是不受歡迎的租客職業,因為教師、社工通常都要求多多,明明租下房子卻對房子諸多不滿,家中樣樣東西都要求業主修理,十分麻煩。而律師、紀律部隊公務員則是進階版,不但麻煩者居多,而且他們熟悉法律,會以一些似是而非的所謂法例條文,要求業主履行多種不必要的責任,否則就向業主提出控告,令業主頭痛不已。一般來講,好經紀會為業主過濾麻煩租客,如果自己放租就要留意租客身分了。

嚴選租客是作為收租人士的必修一課,其實業主也不易做呢。

（關於不受歡迎租客,我想補充一下,我相信在合理情況下,大部分業主都願意為租客維修單位,當然不願意的也有,但絕不多。至於我口中所講的不受歡迎租客,他們的要求超出正常人能忍耐的範圍,而且對業主抱有敵視態度。例子包括：一位紀律部隊公務員毫無理由地拖欠租金,業主要求對方補交,卻被對方謾罵：「我有錢,但就係要拖你呀,點丫？！」業主提供地方,租客付款租用,這只是一樁商業交易,為什麼要搞得敵我分壘呢？實在不解。）

以信貸風險評估自身財務狀況

上課時忽發奇想,如果為自己做一份信貸評估紀錄,結果會如何呢？為免自己忘記,馬上寫下記憶。

最簡單衡量信貸風險的方法就是total liabilities / total asset, 如比率為80%-99%為之健全。經計算後我的財務狀況應該合格。如以更嚴謹的計法：total debt / tangible net worth作評估,似乎也算合格,不過我的資產品質有待提升,算不上一級。

另外我的投資有revenue高但現金流低的現象,似乎是時候調整一下。current ratio （current assets / current liabilities）大於1,算是穩健。inventory turnover低（我的工作穩定）, 但account receivable turnover ratio高（在職場上沒有bargaining power的結果）,也是死結。真要想辦法增加職場上的議價能力了,但到現在還是很懶惰。（笑）working capital 是不是也應該計算一下？嗯⋯⋯

我發現這樣把課堂上的東西變成生活指標實在有趣,不但能更有效吸收知識,亦達到活學活用的效果。做個筆記紀錄一下,以後回看想必很有意思。

給我的孩子

一直為我家小孩的升學事宜籌謀,經過多方面搜集資料和思考後,總算有了初步構想。學校清單也整理妥當,預備在適當時間申請。

有朋友說我是超級愛寶號,是的,我的確是（笑）。為孩子構想未來,是愛,也是責任。我總覺得,孩子沒有選擇權,生育就是強逼帶小孩登錄這個世界,如果為人父母不負起照顧的責任,那實在太對不起小孩了。我希望小孩會活得比我好,比我自由,比我快樂。也許人生總要面對許多不完滿,也總要面對許多讓自己失落悲傷的事,有時候我們不得不學習對命運妥協和忍耐。但我希望我家小孩需要承受的委屈比媽媽小,人生比媽媽完滿,那就足夠了。如果金錢能夠給孩子換來選擇權,我不介意讓自己忍受更多無奈,來提供孩子追逐夢想的土壤。有人說,就算再愛孩子,他們還是不會以同等的愛回報自己。這的確是事實,但在生養孩子的過程中,我見證了小孩學爬行、學講話、學親親,收穫了許多幸福,那都是無可取替,值得一輩子回味的回憶。生兒育女不是一項投資,沒有數學方程式跟從,也許我永遠不會收回同等價值的回報,但是我願意為每天得到的小幸福打拚。孩子,謝謝你來陪伴我,讓我的人生更美好。也請你讓媽媽好好愛你,可以嗎？

債券梯（Bond Laddering）

剛剛閱讀了一位blogger關於債券梯（bond laddering）的分享,覺得這個概念很有意思,自己也找了點資料,在這裏紀錄一下。

債券梯的意思就是買入不同贖回日的債券,比如把年期定為五年的話,可以買五張債券,分別是t+1,t+2,t+3,t+4及t+5到期的債券（t為現在年份）,那麼就可以做到每年取回本金加額外利息的效果。這個做法能鎖定利潤,在預定年期內保證每年收到利息,實在很適合要求低風險的人。但是它的好處同時亦是它的壞處,想要固定回報就要犧牲增加利潤的機會,同一筆資金,如果在適當時機投放在風險稍高的產品上,一年後的回報應該會比已鎖定的利潤高。鎖定利潤是雙面刃,好處是穩賺不賠,壞處是增加機會成本。另外,reinvestment risk（再投資風險）也是需要考慮的要素,債券到期後,市面上是否有另一個類似年期的低風險債券提供呢？每年找一次合自己心意的債券,對我來講也是件麻煩事。（懶）

考慮到債券包含了default risk（違約風險）,如果把laddering的概念套在債券上,似乎是風險稍大但回報不高的選擇,但將同樣概念利用在定期存款或年金上,可以達到減低風險的效果。如果將自己部份流動資產（say 25%）作此安排,也是一個相當合適的做法。

股市撈底

現在香港股市已經從三萬多點跌至二萬七千點左右,騰訊甚至跌了一百多點,我估計騰訊還會下跌,看樣子,等股市再跌一點就可以出手了。

我心儀的幾隻高息股都沒有出現大幅下跌,實在可惜。希望他們在熊市下會有調整,讓我買入,不過我擔心這種心態會跟希望樓市下跌的人一樣,越等越失望。

最近自己一直呆在等待的狀態,投資上、工作上、私事上,都需要等待。我是個呆不住的人,漫長的等待讓我覺得很苦悶,儘管內心深處很明白等待是必須的。希望趕快擺脫這個情況,有個新局面吧。

劏的陷阱

最近有新聞報導有人買入劏廈但因無法承造按揭而被逼中止合約,我想在此大力呼籲一下,千萬、千萬、千萬不要買劏廈劏鋪。

先講講劏廈,劏廈的概念是有人買入一個大型工業大廈單位,付了首期,然後把它分成好幾個小單位出售,收到的小單位首期用來付大型工業大廈的餘款。由於小單位買家並沒有查清楚該大廈地契的使用用途,物業代理又沒有提供地契條款說明,更沒有告知小單位買家需要承受的風險,固此出現了銀行因大廈已被釘契或違反土地用途而不批出按揭的結果,使小單位業主無法上會。

我的建議是,在買入這些劏廈之前,應該先做功課,向銀行查詢是否能夠承造按揭。如果連銀行都提供模稜兩可的答案,就不要購入。或者更徹底的方法就是永遠不要買入劏廈,因為一般人缺乏查找地契使用用途的能力,不買只是不賺,但不會賠上身家。

至於劏鋪,一般可以承造按揭,但買入後由於管理費昂貴,而且鋪位流量不理想,影響租金收入,因此單位價格下跌得很快,許多以百萬元買入的單位,最終都貶值至六位數字,非常悽涼。

市場上有許多投資陷阱,俗語有云「不熟不做」,投資之前先做功課,才能避開有心人設下的陷阱。