港股跌穿27000點，如果大家覺得會繼續下跌，可以看看恆指兩倍槓桿反向ETF（7500）的資料，這個ETF反向追蹤恆生指數，簡單來講就是：恆指跌，7500股價就會升，買家贏，恆指升，7500股價就會跌，買家輸。首先聲明兩點，一是反向ETF目的是用來對冲股市下行風險，不是用來炒賣的工具，二是我沒有買，因為我以前試過做類似對冲，效果並不理想。要減低風險，其實應該從整個資產配置著手，不應該以單一途徑做對冲來解決問題，這是我的經驗。
美股也在下跌，貿易戰是一場持久戰，就看雙方內耗結果如何。我沒有操盤買賣，只是一直在收股息，靜候黎明。剛剛看到CCL大破頂的消息，我想，我要做的已經在去年做好了，現在就等候收獲吧。
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2019年5月31日 星期五
2019年5月28日 星期二
不要用耳朵聽，要用眼睛看
多年前，哥哥跟我講了一句說話，到現在我還牢牢記住。「要判斷一個人是否可以付託終身，不要聽他說過什麼，要看他做過什麼。」這句說話，不但可以套用在揀選伴侶上，也可以用作衡量誠信的指標。要判定公司股票是否值得長期持有，最簡單的指標是看派息率，擁有五年或以上的派息紀錄，並且每年股息都有增長，就是公司可信的其中一個指標。另外是留意管理層的對外宣言，將股東大會上管理層向股東宣布的內容，跟下一個股東大會的內容對照一下，就能發現管理層有沒有兌現上年講過的業務承諾。
同樣原理可以套用在財演、KOL、時事評論員、議員、甚至blogger身上。有些KOL明明沒有花過一分一毫購入產品，卻在自己blog內拿著廠方提供的試用品發推介文，這些在台灣ptt提及的所謂「業配文」，你們相信嗎？我覺得，看那些KOL肯不肯自掏腰包買下產品，就是最寫實的產品評鑑。與其用耳朵聽哄人的話語，不如擦亮眼睛來觀察對方的行動吧。
同樣原理可以套用在財演、KOL、時事評論員、議員、甚至blogger身上。有些KOL明明沒有花過一分一毫購入產品，卻在自己blog內拿著廠方提供的試用品發推介文，這些在台灣ptt提及的所謂「業配文」，你們相信嗎？我覺得，看那些KOL肯不肯自掏腰包買下產品，就是最寫實的產品評鑑。與其用耳朵聽哄人的話語，不如擦亮眼睛來觀察對方的行動吧。
2019年5月26日 星期日
樓市一定gogogo？
最近看到風兄新作講及台中樓，非常值得大家一看。讀完全文後，也引發了我一點思考。
樓市一定gogogo嗎？其實要談這個問題，應該從最基本的貨幣供應來說明，現在的情況是，由於各個國家都在發行貨幣，世界充斥了鈔票，當大量貨幣追逐數量有限的實物時，換取實物所需要的價錢上升，道理就是這樣簡單，不需要說得太複雜。因此，在鈔票沒有減少的情況下，換取實物所需的等值價格亦會維持同一個高位，造成gogogo的錯覺。說穿了，不是我們買入的單位價格上漲了，而是政府發鈔，推高了單位價格吧了。換言之，如果是一個每年年薪增加超過通漲的人，並不會覺得樓價無法負擔，反而覺得越來越能用錢換取更多享受。因此我常常提醒自己，不要用自己口袋有多少作為物質的衡量標準，我口中的「貴」，跟李首富口中的「貴」，很可能是兩個截然不同的數目，我無法負擔在全世界各地都買入資產，希爾頓家族卻可以，便宜與昂貴是看個人/家族能夠從貨幣洪流中獲取多少資本來決定，我們每天都在跟全世界擁有不同資本的人爭取換購實物，這是個殘酷無情的比賽。
我敢說，如果我擁有更多收入，我還是會買更多資產，因為我賭的是全球惡性通漲問題不會在短時間解決，不是賭全球資產一定gogogo。客觀看全球物業，有價值的依然是漲個不停，一位專做日本物業買賣的中介老闆（不是人氣KOL）跟我講，東京都沿著山手線的物業，價格一直在漲，而東京市的小鋪位更一直都是投資者搶買的對象，當然對比香港，日本樓的漲幅小太多了，但價格並不是停滯不前，而且單位一直是出租中，光收取租金已經足夠填補按揭利息。你不想參與這個競爭遊戲？對不起，你一出生就已經被逼加入，我們誰都沒能選擇退出，直至我們停止呼吸才終結。既然身不由己，就在有生之年好好參與吧。
樓市一定gogogo嗎？其實要談這個問題，應該從最基本的貨幣供應來說明，現在的情況是，由於各個國家都在發行貨幣，世界充斥了鈔票，當大量貨幣追逐數量有限的實物時，換取實物所需要的價錢上升，道理就是這樣簡單，不需要說得太複雜。因此，在鈔票沒有減少的情況下，換取實物所需的等值價格亦會維持同一個高位，造成gogogo的錯覺。說穿了，不是我們買入的單位價格上漲了，而是政府發鈔，推高了單位價格吧了。換言之，如果是一個每年年薪增加超過通漲的人，並不會覺得樓價無法負擔，反而覺得越來越能用錢換取更多享受。因此我常常提醒自己，不要用自己口袋有多少作為物質的衡量標準，我口中的「貴」，跟李首富口中的「貴」，很可能是兩個截然不同的數目，我無法負擔在全世界各地都買入資產，希爾頓家族卻可以，便宜與昂貴是看個人/家族能夠從貨幣洪流中獲取多少資本來決定，我們每天都在跟全世界擁有不同資本的人爭取換購實物，這是個殘酷無情的比賽。
我敢說，如果我擁有更多收入，我還是會買更多資產，因為我賭的是全球惡性通漲問題不會在短時間解決，不是賭全球資產一定gogogo。客觀看全球物業，有價值的依然是漲個不停，一位專做日本物業買賣的中介老闆（不是人氣KOL）跟我講，東京都沿著山手線的物業，價格一直在漲，而東京市的小鋪位更一直都是投資者搶買的對象，當然對比香港，日本樓的漲幅小太多了，但價格並不是停滯不前，而且單位一直是出租中，光收取租金已經足夠填補按揭利息。你不想參與這個競爭遊戲？對不起，你一出生就已經被逼加入，我們誰都沒能選擇退出，直至我們停止呼吸才終結。既然身不由己，就在有生之年好好參與吧。
2019年5月24日 星期五
除淨前後分析
這是一個值得思考的問題。
我買入了一隻股票，假設買入價$1，共28000股，每次買賣以2000股為一個單位。已知股息收入為每股0.15，現價0.8，我一定要賣出部分股票套現，那麼我應該在除淨前趁高位沽貨？還是除淨收取股息，然後在相對低位沽貨呢？
首先已有資料是：
- 股息為28000*0.15=4200，每單位可以收取2000*0.15=300
- 股票現價0.8，即我已虧損1-0.8=0.2，每股虧損額為0.2*2000=400。換言之，每下跌0.1，每賣出一手股票就虧損$200。
1）假設除淨前股價升至1，除淨後跌至0.8，不加入手續費成本的話，除淨前賣出2000股會損失股息$300，除淨後賣出2000股會得到股息$300，但損失股價$400，即總共虧損$100。
2）假設除淨前股價升至0.9，除淨後跌至0.6，撇除手續費成本，除淨前沽一手股票會損失股息$300+股價虧損$200=$500。除淨後沽一手損失$800，但收回股息$300，即虧損$500。
3）假設除淨前股價升至1.05，除淨後跌至0.7，手續費成本不算的話，除淨前沽一手會損失股息$300，但賺回股價0.05*2000=$100，即損失$200。除淨後沽一手損失$600，但收回股息$300，即虧損$300。
從以上三個情況來看，只有第二個假設是除淨前後的虧損額都一樣，這說明一個道理：如果股價在除淨前後相差0.3（30%），那麼無論是除淨前還是除淨後沽，虧損額都是一樣。如果股價在除淨前後相差少於0.3（30%），那麼除淨後沽是最佳策略；而除淨前後相差大於0.3（30%）的話，則除淨前沽貨是最佳策略。
準確估計市況並作出決定是相當重要的做法，希望籍著以上例子，能解釋到如何作出最有利自己的行動。
（P.S. 小小回應：我並沒有計算手續費成本，因為用ib買賣港股基本上沒有太多額外費用，而且每間銀行/證券行所需付的經紀佣金和代收股息的費用都不一樣，加上實際交易股數很有可能不是小額，為方便觀察最終結果，就不仔細列出了。當然在正式買賣股票時，是需要把交易手續費和收取股息的成本也一併考慮的，謝謝網友提點。）
我買入了一隻股票，假設買入價$1，共28000股，每次買賣以2000股為一個單位。已知股息收入為每股0.15，現價0.8，我一定要賣出部分股票套現，那麼我應該在除淨前趁高位沽貨？還是除淨收取股息，然後在相對低位沽貨呢？
首先已有資料是：
- 股息為28000*0.15=4200，每單位可以收取2000*0.15=300
- 股票現價0.8，即我已虧損1-0.8=0.2，每股虧損額為0.2*2000=400。換言之，每下跌0.1，每賣出一手股票就虧損$200。
1）假設除淨前股價升至1，除淨後跌至0.8，不加入手續費成本的話，除淨前賣出2000股會損失股息$300，除淨後賣出2000股會得到股息$300，但損失股價$400，即總共虧損$100。
2）假設除淨前股價升至0.9，除淨後跌至0.6，撇除手續費成本，除淨前沽一手股票會損失股息$300+股價虧損$200=$500。除淨後沽一手損失$800，但收回股息$300，即虧損$500。
3）假設除淨前股價升至1.05，除淨後跌至0.7，手續費成本不算的話，除淨前沽一手會損失股息$300，但賺回股價0.05*2000=$100，即損失$200。除淨後沽一手損失$600，但收回股息$300，即虧損$300。
從以上三個情況來看，只有第二個假設是除淨前後的虧損額都一樣，這說明一個道理：如果股價在除淨前後相差0.3（30%），那麼無論是除淨前還是除淨後沽，虧損額都是一樣。如果股價在除淨前後相差少於0.3（30%），那麼除淨後沽是最佳策略；而除淨前後相差大於0.3（30%）的話，則除淨前沽貨是最佳策略。
準確估計市況並作出決定是相當重要的做法，希望籍著以上例子，能解釋到如何作出最有利自己的行動。
（P.S. 小小回應：我並沒有計算手續費成本，因為用ib買賣港股基本上沒有太多額外費用，而且每間銀行/證券行所需付的經紀佣金和代收股息的費用都不一樣，加上實際交易股數很有可能不是小額，為方便觀察最終結果，就不仔細列出了。當然在正式買賣股票時，是需要把交易手續費和收取股息的成本也一併考慮的，謝謝網友提點。）
2019年5月21日 星期二
也談blogger封筆
剛剛讀完止凡兄的「blogger封筆」一文，又看過一些回應文章，覺得自己也不妨寫一下對blogger封筆的感受。
我覺得寫blog文，如果被攻擊就意興闌珊想封筆，那麼碰到人生更大風浪時，豈不是要跳樓自殺了？blogger跟看文者現實生活中並不認識，都已經搞得要生要死了，很難想像他們面對人生更多無奈事時會不會更難接受。網上事網上了，其實用不著太認真的。我一直沒有在blog內留下電郵或者facebook帳戶讓人跟蹤，就是因為每件事情一旦過份沉迷，就會變成病態，對自己有害，很玄妙對吧？說穿了就是把寫blog當成kill time的活動，輕輕鬆鬆就好，不用太擔心有沒有人想看。我的blog文說自己生活事的也多，如果非要篇篇都是精品，反而給自己添加壓力，根本沒有必要。當寫blog變成壓力，就自然不願意再寫了。
總之，不用太在意點擊率或是追蹤者有多少，能寫就寫，隨心就好，這是我寫blog的原則。
對不起，我突然無法在自己blog留言（笑），沒有回覆請莫見怪。如果有留言值得大寫一文，我絕對會動筆的，待我的google帳戶修理好，我一定會逐一回覆，謝謝。
我覺得寫blog文，如果被攻擊就意興闌珊想封筆，那麼碰到人生更大風浪時，豈不是要跳樓自殺了？blogger跟看文者現實生活中並不認識，都已經搞得要生要死了，很難想像他們面對人生更多無奈事時會不會更難接受。網上事網上了，其實用不著太認真的。我一直沒有在blog內留下電郵或者facebook帳戶讓人跟蹤，就是因為每件事情一旦過份沉迷，就會變成病態，對自己有害，很玄妙對吧？說穿了就是把寫blog當成kill time的活動，輕輕鬆鬆就好，不用太擔心有沒有人想看。我的blog文說自己生活事的也多，如果非要篇篇都是精品，反而給自己添加壓力，根本沒有必要。當寫blog變成壓力，就自然不願意再寫了。
總之，不用太在意點擊率或是追蹤者有多少，能寫就寫，隨心就好，這是我寫blog的原則。
對不起，我突然無法在自己blog留言（笑），沒有回覆請莫見怪。如果有留言值得大寫一文，我絕對會動筆的，待我的google帳戶修理好，我一定會逐一回覆，謝謝。
2019年5月20日 星期一
有趣的地域套利
剛剛看完ccwhk兄的blog，其中一文講到地域套戥，是相當有趣的獲利方法，建議大家一讀呢。
ccwhk兄提到，778(置富房地產信託）在新加坡也有上市，編號為F25U。由於地域不同，兩者在價格上也有不同，如果能夠以高價賣出778，再以較低價買入F25U，就能夠做到地域套利。同樣的把戲其實可以用在上海A股跟香港H股上，由於部分公司在上海和香港都有上市，以同樣手法買賣同一間公司的H股和A股，也能達到地域套戥的效果。另一個例子是ADR（美國預託證券），不少公司的股票能夠同時在美國和香港買賣，HSBC、中華煤氣就是好例子。利用地域性的差異來買賣股票，也是很新鮮的想法。其中會產生的風險是匯率，由於買賣的貨幣不同，需要考慮兩種貨幣匯率不同的問題，小量股數還好，數額大的話這個問題會影響實際股息收入，不得不注意。如果有適當對冲匯價，就能夠真正賺取差額了。
ccwhk兄提到，778(置富房地產信託）在新加坡也有上市，編號為F25U。由於地域不同，兩者在價格上也有不同，如果能夠以高價賣出778，再以較低價買入F25U，就能夠做到地域套利。同樣的把戲其實可以用在上海A股跟香港H股上，由於部分公司在上海和香港都有上市，以同樣手法買賣同一間公司的H股和A股，也能達到地域套戥的效果。另一個例子是ADR（美國預託證券），不少公司的股票能夠同時在美國和香港買賣，HSBC、中華煤氣就是好例子。利用地域性的差異來買賣股票，也是很新鮮的想法。其中會產生的風險是匯率，由於買賣的貨幣不同，需要考慮兩種貨幣匯率不同的問題，小量股數還好，數額大的話這個問題會影響實際股息收入，不得不注意。如果有適當對冲匯價，就能夠真正賺取差額了。
2019年5月18日 星期六
特朗普持貨名單
最近有朋友分享了特朗普持有的十隻美股，說來也算很有趣，可以分享一下。名單中出現了VISA（V），Genernal Electic Company （GE），Nike Co. （NKE），JPMorgan Chase & Co. （JPM），Johnson & Johnson （JNJ），PepsiCo Inc（PEP）等等耳熟能詳的大型股票，而他持股分數最多是Apple Inc. （AAPL）和Microsoft Corporation（MSFT）。不知道名單真偽，不過光看股票名字，都是非常優質的公司，也值得參考一下。
我覺得相比港股，美股比較適合長線投資者，因為在低位買入優質的大公司後，基本上不用擔心會一沉不起，不過令人可惜的是，外國投資者收取美股股息時，會被徵收30%股息稅。我的想法是，把部分資金投放美股，能夠降低資本過份集中在港股的風險，也是應該考慮的操作。
我覺得相比港股，美股比較適合長線投資者，因為在低位買入優質的大公司後，基本上不用擔心會一沉不起，不過令人可惜的是，外國投資者收取美股股息時，會被徵收30%股息稅。我的想法是，把部分資金投放美股，能夠降低資本過份集中在港股的風險，也是應該考慮的操作。
2019年5月16日 星期四
回升？
總算撐到兩隻股票除淨，預期下個月會收到股息，實在太好了。
對我來講，總算是熬過最艱難的時刻，雖然今天又收到租客要退租的消息，不過還好，再找下一個租客就可以了。
雖然我似乎不時談論股市，但其實這個月我並沒有做什麼操作，只是靜候風暴過去。現時港股回升了一點，我依然什麼都沒有做，因為我看不透後市。與其妄動，不如安靜吧。等待𥌓光是非常沉悶但又最為重要的，因為失去希望就會不理智地拋售資產，令自己蒙受損失。有人說「逃犯條例」通過就要賣樓，否則很有可能被充公房產，我的想法是如果要被凍結財產，那我持有什麼類型的資產都會遭殃，把樓房換成股票難道就會不同嗎？一樣的。重點反而是把自己移到安全的地方，然後安排轉移財產才對。
既然短期內做不到財產全部轉移，而又擔心條例生效後失去保障，為什麼不提出反對呢？放手一搏至少比屈在暗角處悲鳴有用得多吧。
對我來講，總算是熬過最艱難的時刻，雖然今天又收到租客要退租的消息，不過還好，再找下一個租客就可以了。
雖然我似乎不時談論股市，但其實這個月我並沒有做什麼操作，只是靜候風暴過去。現時港股回升了一點，我依然什麼都沒有做，因為我看不透後市。與其妄動，不如安靜吧。等待𥌓光是非常沉悶但又最為重要的，因為失去希望就會不理智地拋售資產，令自己蒙受損失。有人說「逃犯條例」通過就要賣樓，否則很有可能被充公房產，我的想法是如果要被凍結財產，那我持有什麼類型的資產都會遭殃，把樓房換成股票難道就會不同嗎？一樣的。重點反而是把自己移到安全的地方，然後安排轉移財產才對。
既然短期內做不到財產全部轉移，而又擔心條例生效後失去保障，為什麼不提出反對呢？放手一搏至少比屈在暗角處悲鳴有用得多吧。
2019年5月14日 星期二
又談貿易戰
坦白說，我覺得貿易戰對香港的最好結果，就是和談不斷拖下去，直到美方喊停為止。單看條款對中國的確是非常嚴苛，如果中方答應了，那往後經濟絕對會受影響，有可能跟日本一樣陷入經濟僵局。如果不答應，賭雙方內耗美國會先屈服，只要中國支撐得比美國久，等美國總統大選一到，至少會迎來一個協商出口。所以中方態度就是儘量和談，拖延時間，談不朧不要緊，時間一過真正達成共識的機會就會來臨。這段期間，真的不要貿然買入港股A股，因為事態一日未明朗，每個貿易戰消息都會觸發股災，想投資可以考慮買入債券避險。
聽說香港有行業已經開始凍結人手了，我只是希望，貿易戰的火花不要禍及香港經濟就好。
聽說香港有行業已經開始凍結人手了，我只是希望，貿易戰的火花不要禍及香港經濟就好。
2019年5月11日 星期六
五窮
寫文章的這一刻，我非常赤貧。
我並不是在富裕家庭中出生，能夠讓自己的財富增長，除了一點智慧外，還有一點運氣。對，大家沒看錯，是運氣。我每次買資產都是近乎all in，因此流動資金不多，要應付額外的生活開銷會很吃力，這也令我對現金流有更深刻的體會。由於實體資產流動性比較低，套現比較困難，因此手持流動性較強，同時能提供現金流的工具，比如股票、基金等，往往能變成救自己一命的最後一根稻草。資產配置是相當重要的工作，除了不能快速變賣，但升值回報驚人的資產外，也應該持有能支撐現金流，並能快速套現保命的資產，這樣才能幫助自己渡過難關。作為有小孩的家庭，有些額外費用往往會讓自己陷入財政危機，這是我在這個月得到的深切體會。幸好我還有另一半幫忙分擔壓力，如果只得自己一個工作養家，相信會更加艱難了。
捱過了就是一條好漢，希望快到月底吧（笑）。
我並不是在富裕家庭中出生，能夠讓自己的財富增長，除了一點智慧外，還有一點運氣。對，大家沒看錯，是運氣。我每次買資產都是近乎all in，因此流動資金不多，要應付額外的生活開銷會很吃力，這也令我對現金流有更深刻的體會。由於實體資產流動性比較低，套現比較困難，因此手持流動性較強，同時能提供現金流的工具，比如股票、基金等，往往能變成救自己一命的最後一根稻草。資產配置是相當重要的工作，除了不能快速變賣，但升值回報驚人的資產外，也應該持有能支撐現金流，並能快速套現保命的資產，這樣才能幫助自己渡過難關。作為有小孩的家庭，有些額外費用往往會讓自己陷入財政危機，這是我在這個月得到的深切體會。幸好我還有另一半幫忙分擔壓力，如果只得自己一個工作養家，相信會更加艱難了。
捱過了就是一條好漢，希望快到月底吧（笑）。
2019年5月8日 星期三
發揮長處
深宵時份寫篇短文。
以前偶爾聽電台節目，有位DJ講過一句說話，令我留下很深刻的印象，大概意思是：長大後我漸漸發覺，每個人都有獨特的優勢，只要將自己的優勢強化到極點，就能達到目的。回心一想，我們往往做很多工作強化自己，並嘗試克服自己的弱點，其實是不需要的，只要自己的優點強烈到別人可以無視自己的缺點就可以了，比如一個漂亮但脾氣不好的美女，只要美到男人可以無視她的臭脾氣而照顧她一輩子，她就算成功了；或者一個有錢但貌醜的男人，只要他有錢得讓一眾美女無視他醜怪而一生守護他，他也是成功的。因此，知道自己的長處，然後把優點發揮至極致，才是首要任務。
在香港這個小社會，不幸地每天都要面對與不同人的競爭，如何能突圍而出呢？就是強化自己獨有的優勢。比如我在上篇文章留言說「綠表人士的最佳策略是買二手居屋」，這是利用自己獨特優點的想法，從小眾市場中爭取最大議價空間。另一個很有用的策略是X幹，雖然我不屑為之，但富有的近親、伴侶無疑是強而有力的好幫手，應該好好利用這個優勢達到目的。
行文到此，作個小品紀念。
以前偶爾聽電台節目，有位DJ講過一句說話，令我留下很深刻的印象，大概意思是：長大後我漸漸發覺，每個人都有獨特的優勢，只要將自己的優勢強化到極點，就能達到目的。回心一想，我們往往做很多工作強化自己，並嘗試克服自己的弱點，其實是不需要的，只要自己的優點強烈到別人可以無視自己的缺點就可以了，比如一個漂亮但脾氣不好的美女，只要美到男人可以無視她的臭脾氣而照顧她一輩子，她就算成功了；或者一個有錢但貌醜的男人，只要他有錢得讓一眾美女無視他醜怪而一生守護他，他也是成功的。因此，知道自己的長處，然後把優點發揮至極致，才是首要任務。
在香港這個小社會，不幸地每天都要面對與不同人的競爭，如何能突圍而出呢？就是強化自己獨有的優勢。比如我在上篇文章留言說「綠表人士的最佳策略是買二手居屋」，這是利用自己獨特優點的想法，從小眾市場中爭取最大議價空間。另一個很有用的策略是X幹，雖然我不屑為之，但富有的近親、伴侶無疑是強而有力的好幫手，應該好好利用這個優勢達到目的。
行文到此，作個小品紀念。
2019年5月6日 星期一
居屋小知識-獻給網友
由於房委會會為居屋準買家作擔保，30年內免壓力測試，保證銀行批出按揭貸款，加上地價折讓，居屋一般比私樓平30-50%，因此很受市民歡迎。二手居屋有自由市場（即白表）及免補地價（即綠表）之分，綠表及白居二人士可申請買入免補地價之居屋，最長按揭年期為25年，最高按揭成數達95%；白表人士可買入已補地價之居屋，買賣手續等同私樓，最高按揭成數亦與私樓一樣為90%。
為什麼二手居屋樓齡越新越值錢？一來樓齡新，相對需要付的維修費越小，二來房委會的居屋擔保期為30年，按指引，擔保期完結時，未償還按揭貸款必須降至六成，因此樓齡越新，越能拉長按揭還款年期，而且銀行能提供的按揭成數也更高，若買入樓齡較舊的二手居屋，能承造的按揭年期較短，同時亦需要降低按揭成數，也就是說，二手居屋樓齡越新，需要付的首期越小，而且每月還款額亦較低，供得比較輕鬆，因此樓齡較新的居屋單位比較受歡迎，價格亦比較貴。一般來說，買入1999年後首次放售，即樓齡未超過20年的居屋，獲批95%按揭及還款期25年的機會比較高，如果手上的首期不多，可以查看符合這個條件的居屋。如果能夠繳付四成首期或以上，但月入不高，建議還是向樓齡較舊但未過擔保期，即21-30年樓齡的居屋下手，因為競爭較小，議價空間較高，同時亦因為還在房委會擔保期內，所以承造按揭時免壓力測試。
希望以上資料能幫助到想買居屋的朋友。
為什麼二手居屋樓齡越新越值錢？一來樓齡新，相對需要付的維修費越小，二來房委會的居屋擔保期為30年，按指引，擔保期完結時，未償還按揭貸款必須降至六成，因此樓齡越新，越能拉長按揭還款年期，而且銀行能提供的按揭成數也更高，若買入樓齡較舊的二手居屋，能承造的按揭年期較短，同時亦需要降低按揭成數，也就是說，二手居屋樓齡越新，需要付的首期越小，而且每月還款額亦較低，供得比較輕鬆，因此樓齡較新的居屋單位比較受歡迎，價格亦比較貴。一般來說，買入1999年後首次放售，即樓齡未超過20年的居屋，獲批95%按揭及還款期25年的機會比較高，如果手上的首期不多，可以查看符合這個條件的居屋。如果能夠繳付四成首期或以上，但月入不高，建議還是向樓齡較舊但未過擔保期，即21-30年樓齡的居屋下手，因為競爭較小，議價空間較高，同時亦因為還在房委會擔保期內，所以承造按揭時免壓力測試。
希望以上資料能幫助到想買居屋的朋友。
2019年5月5日 星期日
財務迷思：X幹？
最近我的朋友group內談起父幹、母幹、伴侶幹、甚至子女幹，亦即是依靠富有的父母、伴侶、甚至下一代讓自己財務自由，想想也是值得一寫的題材，就寫篇短文記下。
我身邊也有不少「X幹」（X=父母兄弟姊妹伴侶子女etc）人，他們似乎很幸福，不用勞心勞力。但如果問我會不會想有「X幹」呢？老實說我自問沒有這個福氣，也不覺得有這個福氣是非常幸福的事。通常能夠接受「X幹」的人，都願意接受自己當一個被人飼養的寵物，因為不順著主人的脾氣，就得不到物質供給，這樣依靠著別人過活，每天俯伏在別人的鼻息下呼吸，並不是高傲的我願意接受的命運。我情願辛苦，情願疲累，都要用自己雙手累積財富，不用看著別人面色做人，這才是真正的自由。我不會說「X幹」不好，只是當別人幫忙的時候，有沒有想想，他們要求自己付出的代價是什麼？there is no such thing as a free lunch，我是經濟學的信徒，建議大家在享受看似免費的優惠時，先讀一讀no free lunch theorem吧。
（P.S. 下一篇寫居屋，一定）
我身邊也有不少「X幹」（X=父母兄弟姊妹伴侶子女etc）人，他們似乎很幸福，不用勞心勞力。但如果問我會不會想有「X幹」呢？老實說我自問沒有這個福氣，也不覺得有這個福氣是非常幸福的事。通常能夠接受「X幹」的人，都願意接受自己當一個被人飼養的寵物，因為不順著主人的脾氣，就得不到物質供給，這樣依靠著別人過活，每天俯伏在別人的鼻息下呼吸，並不是高傲的我願意接受的命運。我情願辛苦，情願疲累，都要用自己雙手累積財富，不用看著別人面色做人，這才是真正的自由。我不會說「X幹」不好，只是當別人幫忙的時候，有沒有想想，他們要求自己付出的代價是什麼？there is no such thing as a free lunch，我是經濟學的信徒，建議大家在享受看似免費的優惠時，先讀一讀no free lunch theorem吧。
（P.S. 下一篇寫居屋，一定）
2019年5月3日 星期五
令人喜悅的大破頂
剛剛翻看了資料，上年換入的三房單位和一個非住宅物業，最新成交比我買入價高了一點，實在令我很高興。按計劃，兩三年後我會再換一間樓齡更新的收租單位和更大的自住物業，相信是最後一次換樓了，運氣好的話，過幾年我會再買一間已補地價的居屋，完成一個單位自住，兩個單位及六個非住宅物業收租的想法。如果現在把從股市賺來的資金抽走，我的資金應該足夠多買一個單位，但一想到辛苦弄成的現金流就此消失，我又萬分不捨。要再想想辦法，在不犧牲現金流的情況下完成我的計劃。
這個網誌紀錄了我在上年撈底入樓市的情況，一如所料，今年樓市迎來了大陽春，這是對自己眼光的一個認同，比賺取實利更令我高興。投資是一個孤獨的工作，即使做過分析也不知道未來經濟走勢是不是符合自己猜想，而獲利就是市場認同自己想法的一個憑證，得到認同的喜悅促使我不斷做分析，樂此不疲。我就是那麼愛自虐，常常腦袋想個不停，有時的確讓自己太疲累，這是我需要注意的地方。
昨天按計劃寫好稿件投了文，一切事情都在預期中順利進行，實在太好了。現在就只剩下理順外匯問題了，要好好加油。
這個網誌紀錄了我在上年撈底入樓市的情況，一如所料，今年樓市迎來了大陽春，這是對自己眼光的一個認同，比賺取實利更令我高興。投資是一個孤獨的工作，即使做過分析也不知道未來經濟走勢是不是符合自己猜想，而獲利就是市場認同自己想法的一個憑證，得到認同的喜悅促使我不斷做分析，樂此不疲。我就是那麼愛自虐，常常腦袋想個不停，有時的確讓自己太疲累，這是我需要注意的地方。
昨天按計劃寫好稿件投了文，一切事情都在預期中順利進行，實在太好了。現在就只剩下理順外匯問題了，要好好加油。
2019年5月2日 星期四
深宵行文
行文之際，我正在看著美股走勢，孩子躺在我身旁似睡未睡。
美股近日造好，氣勢如虹，相信還會再升一點。我並沒有入市，只是看看美元匯率而已，主要任務還是陪伴孩子入睡。看中一隻正在低位的美股，但想了想，還是作罷，不買。
孩子終於徐徐睡去，我發現我的孩子並不會邊聽故事邊睡覺，反而說完故事後，做自己手上的事，讓他處於安靜環境，他才能入睡。
最近在研究匯率，還是想不到好辦法對沖風險⋯⋯唉，還是明天繼續想想吧。明天應該會再寫一篇文章投稿，希望能有靈感吧。
美股近日造好，氣勢如虹，相信還會再升一點。我並沒有入市，只是看看美元匯率而已，主要任務還是陪伴孩子入睡。看中一隻正在低位的美股，但想了想，還是作罷，不買。
孩子終於徐徐睡去，我發現我的孩子並不會邊聽故事邊睡覺，反而說完故事後，做自己手上的事，讓他處於安靜環境，他才能入睡。
最近在研究匯率，還是想不到好辦法對沖風險⋯⋯唉，還是明天繼續想想吧。明天應該會再寫一篇文章投稿，希望能有靈感吧。