為什麼我不買入內地物業

我酷愛實磚,但一直沒有買入內地物業。曾經有段時間我也研究過內地物業的買賣流程,希望買入一個自用單位,但再三思考後還是放棄了。

1）我沒有內地人脈幫忙打理物業。內地物業的管理說難不難說易不易,因為所有事都可以私了,比如發現租覇的話,通知管理處不給開門就可以了,不用像香港那樣要跑固定流程去執行收樓程序。但大前提是：業主需要不時回內地處理租務,這對我來講太麻煩了，很可惜我找不到信任的人幫忙處理租務,自己動手又實在不願。

2）收回的租金不多。我搜集資料的時候,深圳近羅湖口岸的小單位大概八十至一百萬,價錢似乎很吸引,但仔細看租金只得一千多元,能獲得的收入不多,但卻要花大量時間進出口岸,不太合乎經濟效益。

3）財富規劃問題。我一直很重視遺產繼承的問題,香港樓房有明確法例可以執行繼承權,但內地法例完全是兩回事,下一代要承繼樓房,必須要其他親屬宣誓放棄繼承權才能成立,這樣容易引起親人間的爭執。

4）內地買賣樓房有所謂的陰陽合同，對外一份對內一份,目的就是省稅,基本上想交易成功就無法拒絕對家這些要求。我非常不喜歡透明度低的東西,太容易出亂子了。

5）在內地賣樓後,如何把資金運走也是一個值得思考的問題。內地一向對資金流出有甚多管制，賣樓後能收到一筆為數不少的資金,要如何省時省力的全數運走是一個疑問。

也許內地樓房投資是一個好機會,但我想,我還是專注在自己熟悉的市場比較安全。

MPF大執位

眼見股市不明朗,我下了決心,把自己大部分MPF轉成債券基金。暫時總算平穩沒有大跌,也算好運。手上4隻美股,賣出一隻止賺,其餘三隻一賺兩蝕,由於月月收息我就不理會了,繼續持有。債券2張打算一直持有至到期,也沒理會。港股沒有大變數,已買入的不理會,只打算沽清其中一隻投機性質重的股票,希望成事。

工作多年,不知不覺間MPF都存了一筆,雖然不多,但也要小心處理。想來這筆錢說不定是我的救命稻草呢,要好好打理才是。

褲袋型經濟分析

近日看到有些關於樓市股市見頂,不宜入市的分析,詳細講述了貿易戰對後市影響,資料搜集了很多,篇幅甚長,寫得很用心。對於這些分析,朋友間有個戲稱,叫「褲袋型經濟分析」,因為他們是從自己看到的大圍環境（即自己褲袋有多少）來分析時局,而不是從人均收入、人口結構、樓房供應、失業率、息率等基本客觀數據來找出結論的,結果當然是拉闊貧富懸殊了。

我沒有什麼時間去找圖表佐證,但之前我看過的數據是,香港失業率應是少於5%,而其中年薪60萬或以上（即月薪5萬或以上）的人數比率在過去幾年不斷增長,相反年薪36萬至59萬的人數比率下降。這說明什麼？說明過去這些月薪3至4萬多的人,現在月薪都得到提升，他們的經濟實力一直增強，就算短暫失業都不需要即時賤賣資產,加上失業率低,他們很快就可以找到工作,而且從銀行借入無抵押貸款的利率仍然不高,就算真的找不到工作,也能很快借入貸款渡過難關。最重要的是,樓股投資本來就是給一些有點積蓄的人買來增加現金流的，沒有經濟實力的人,早就被政府政策和銀行措施淘汰了。有些人在經濟繁榮時無法受惠於通漲帶來的財富效應,現在當然會把貿易戰的負面影響放大。從經濟增長中獲得龐大利潤的人,他們手上擁有的財富才是控制股市樓市的真正關鍵，能夠在樓市低位以現金買入千萬單位收租,或者在股市低位以千萬現金買入恆生銀行股份的人,真的大部份都是內地富翁？貿易戰會不會令他們現金流出現嚴重斷層,需要急急拋售資產呢？值得思考一下。

我在過去幾年都有把資金投入股市和樓市,這次入手樓市和股市,也是量力而為，有備而來。到底在這次低位入市的人,是勇士接火棒還是笑到最後,不妨拭目以待吧。

浮息債券ETF

有感於進入加息週期，我也在查看一些美國浮息債券的ETF，以對沖加息風險。iShares Floating Rate Bond ETF （FLOT）是我最近查看的其中一個ETF。價格算高,但勝在每月派息，而且價格波幅不大，算是穩健之選。當然yield只得1.9%，很低了，但加上槓桿應該還能產出過得去的回報。這個ETF我視作保命用，正密切考慮是否入手。

直接買入浮息優先股也很棒，比如Citibank發行的優先股，相信不少blog界高手已經介紹過了，我也在考慮是否入手。

行文之時，我跟我的朋友已經再度買入一個非住宅物業了。現在算是持有五個非住宅物業吧，在這個跌市下撈到便宜貨，實在讓人感到高興。觀乎我的朋友們還在繼續出擊中，好貨盡落強者手果然是真理，在這次撈底作戰中，我選擇了暫時收手，回回氣。祝各位強者買到心頭好～

改變命運

剛剛在討論區看到以下短片，忍不住想講幾句舒發一下情緒。

https://youtu.be/qZ2O8TnlEhY

片中內容講述現在基層生活的點滴。片中一開始那位中年太太所住的天台鐵皮屋，恰巧是我小學中學住過的地方。到現在我還清楚記得，比我腳掌還大的老鼠，每天晚上在床邊走來走去的聲音。我發現一物治一物的講法是正確的，有老鼠的地方就沒有蟑螂，也許是因為蟑螂害怕變成老鼠們的食糧吧，無論如何，老鼠比蟑螂看起來可愛得多，看到老鼠趕跑了蟑螂還是讓我高興的。我在那個住所大概待了四五年吧，之後住的地方樓下是色情場所，隔壁是一樓一的架步（獨立賣淫者的工作地方），談不上好，但至少沒有變得更差吧。回想起來這都是很難得的人生經驗，當我上大學，甚至上班後，發現絕大部分同學或同事都沒有經歷過如此艱難的生活，所以他們的想法都很簡單，好好工作賺取工資，有空就去去旅遊減壓，做到五六十歲儲了點錢就退休，沒有想像過原來社會上有人天天工作，都不夠錢去買一台空調。

對於這些赤貧戶，我是以同情但批判的眼光去看待的。像第一段所講的中年太太，她就像我父母一樣，自力更生，不求任何幫助。如果她想辦法去請求，她很有可能會得到一些幫忙，為什麼不去試試向慈善機構講出訴求呢？依靠自己工作過活是值得尊敬的，但在適當時候尋求協助並不可恥，更不是罪過。社會保障的設立是為了讓有需要的人得到援助，很可惜這類真正需要幫助的人，卻往往因爲沉默而得不到任何幫忙。

沒有人是應該為自己發聲的，如果自己都不鼓起勇氣做點什麼改變命運，那麼這個不幸的宿命只會不斷輪迴下去，沒完沒了。這是我從赤貧戶走到中產的深切感受，也是我一直鼓勵自己不斷努力的原因。命運是可以改變的，只要有決心，一定可以想到辦法讓自己越過越好。希望有朝一日我翻看這篇文章，能夠鼓勵到自己，也鼓勵到我的下一代。

買入第四個非住宅物業

自從年中買入一個非住宅物業後，本來以為自己配額已盡，想不到始料不及下又買進一個。這次是與幾個朋友合作的投資，實在是緣分。我們在討論跌市下撿便宜貨時，有位朋友帶頭跟相熟中介尋找盤源，湊巧有人真的急放，在拉鋸十多小時後終於敲定價錢，簽訂買賣合同。這是我第一次跟朋友合夥買盤，也是新嘗試，不過買完之後要想辦法付款，還真是頭痛呢。希望之後一切順利吧。

實金投資

目前我的狀況是股市只能遠觀,又無力再入樓市,那接下來應該投資什麼？我打算買入實金。小實金（即金條、金幣）可以在銀行例如恆生、中國銀行、上商、永亨買入,而金粒可以在金鋪比如周大福、利昌、忠記等買入。值得留意的是,如果要賣出實金,最好在買入的地方放賣,比如在上商買入金磚,就賣回給上商,價錢會打最少折扣,如果把從別處買入的實金賣給金鋪,人家要溶金,所以要收火耗費。

既然沒有投資出路,不如買個金幣收藏吧,美觀又保值。由於銀容易變黑,不方便保存,因此我不會考慮買入銀幣,主力還是選擇入手金幣。金幣需要防潮,放進防潮箱已經足夠了吧。是時候要看看有關資料了,我果然是勞碌命,靜不下來休息呢。

飯局有感

上星期五很高興能跟一眾投資高手食午飯,一頓飯的時間已經讓我得到不少投資靈感,比什麼投資班有用得多。大家當日的話題主要是移民,當自己有一定資產,就會希望找個政治穩定的地方保有財產。我們都喜歡香港這個低稅率,充滿投資機會的地方,但未來香港政治存在不確定性,也是不可忽視的問題。因此帶資產出走是未來趨勢,也是大家關心的話題。

我們都希望下一代能夠出走,到別的地方生活。不是希望他們在別國當二等公民,而是能夠在相對穩定的政治環境下繼續生活、繼續投資,另外,作為專業投資者,我想不到有什麼理由拒絕到外國發掘投資機會。不過現在CRS（共同匯報標準）在香港,台灣等地方實行了,如何合法避稅變成一件值得研究的事。要做出效果當然有方法,但實踐上需要多方配合,也不容易。希望自己能好好思考出合適的方案吧。