2018年回顧

除夕回家，終於有時間寫寫文章。2018年對我來講是非常進取的一年，總算完成了轉換工作、買/換資產、買債券/CEF/優先股等等以前未做過/沒能做的事情。本來沒有打算今年如此進取，想不到命運推動我駛入高速路軌，加速過程讓我有點害怕又期待。來年到新的工作單位後，希望能在工作和生活上取得平衡。

離開舊工作著實讓我有點遺憾，一來這份工作的確優渥，人工不錯，各種福利保障都有提供，年假亦不少，但相對地壓力亦讓人吃不消。年紀大了，我想享受工作帶來的滿足感，而不是被當成小齒輪般重覆滾動，因此下定決心跳出自己熟悉的行業，投身另一個類近本行但又略有不同的工作環境。慶幸自己的經濟條件還好，不需要像以前那樣無間斷工作，辭了工作小休再上路也不至於一文不名，於是就懷著感恩的心，在過去三星期快樂外遊去。孩子在外地玩泥沙、溜滑梯，似乎很高興，我也籍著旅行放下煩憂，心靈得到久違了的平靜。

今年我把手上的兩房單位換成三房，再一口氣買入三個小資產，下年需要回回氣了。年頭把股票賣走，年尾才撈回一點，結果只是平手，還好一直有股債息收入支撐著，否則帳面上應該更難看。期望下年能大幅減債，減低槓桿比率，增加正收入以抵擋風暴。相信貿易戰的負面影響會在明年第一二季全面呈現，對我來講，現階段是持盈保泰，休養生息的時機，我仍然會適量買入股債，但重點應該放在減槓桿上。

祝大家新年快樂。

Merry Christmas

以前有句諺語為「聖誕鐘，買匯豐」，現在看來有點不合時宜了，但仍然可以參考一下。年近歲晚，我也小量買入了一隻藍籌股（不是HSBC，哈），有機會的話會持續收集。

今年靠股息渡過了股市債市冰河時期，從中得到了寶貴經驗：淡市是買入藍籌股/債券的好時機。現在考慮為組合增加追蹤全球股市或美股的ETF，就看能不能成事吧。這是我第一次在外地寫blog文，很有意思，祝大家聖誕快樂。

銀色債券

第三批銀色債券在11月28日接受認購，12月6日截止，這次銷售反應不俗，證明越來越多老人家認識債券的優點。如果我是65歲或以上的長者，我也願意買，香港政府推出這種穩賺不賠的東西，實在是年長投資者的佳音。

政府推出這種針對長者的投資產品，我認為是聰明的做法，因為老人身上潛藏的購買力一直驚人，這些資金一旦沒出路，難免流入樓宇市場，為樓市增溫，政府在此時發行債券，把年利率訂為3%，等於是三年期的港幣定存，在這個股市樓市雙雙下瀉，投資前景不明朗的環境下有很大吸引力，而且債卷巧妙地把上一代擁有的流動資金鎖起，避免資金流轉到其他市場，是一著好棋。不知道是否政府故意安排，我覺得推出的時機實在太完美了，完美得令我有點心裏發毛。無論如何，銀色債券還是值得入手的，希望多點老人家認購。

談人生

本來是想繼續寫失敗的投資系列，不過受到AC兄文章啟發，我想，也許先寫一寫我對人生的想法吧。

我的人生一直充滿著艱難，中學時代最令我苦惱的，不是什麼失戀、跟同學爭執等等學生最常碰到的問題，而是怎樣申請資助交學費，怎樣在不讓父母為金錢傷腦筋的情況下，供養自己上補習班，讓自己升上大學。我是幸運的，在上有個愛家的姐姐，日夜兼差供養年幼的手足，還有一個聰明而且成功考上大學的兄長，可以教我如何申請大學資助。大三時，我簽下人生第一份，相信也是最後一份欠債書，為家人做擔保償還債務。那份欠債最終以五年時間清還，而我也在清還款項後儲了點錢，最後，這筆儲蓄成為了我買樓的首期。

在沒有父母資助下，我跟丈夫共同出資，以高成數按揭買下人生第一個自用住宅。購下單位後，我們窮得連裝修錢都要問人借。辛苦建立了安樂窩後，我和丈夫的工資開始不斷提升，加上我們都不愛胡亂消費，漸漸儲到點餘錢，我們加按了自住單位，加上儲蓄，買下了另一個單位，一年後，我用自身積蓄加上私貸，買下了人生第一個車位。

之後是段段續續的買買賣賣，15%印花稅推出後，我開始更深入研究非住宅物業（車位、工商廈等），也在研究中，跟志同道合的朋友組成一個買賣團隊，繼續擴大投資領域。

這一路走來並不是樣樣順利的，我跟許多投資者一樣，都是邊買賣邊學習，買貨有什麼技巧，賣貨有什麼竅門，沒有真正做過買賣的人，就算我講多少次也不會明白。只有用真金白銀做過買賣，才會真正明白箇中奧妙。所以我對投資新手的建議是，先嘗試做筆交易吧，只有真正感受過整個流程，才會得出個人領悟。

人生是一場長跑，並不是以一個點來計算，也許我在其中一個節點落後了，但只要堅持到底，最終一定會得到令人滿意的成果。雖然我的前半生都活在赤貧線下，但我還清楚記得，母親從沒有在我面前愁眉不展，讓我悲傷，相反她在我面前總是笑嘻嘻的，把咬破我們家具食物的老鼠說成可愛的寵物，把2元買下的豆腐煮成百吃不厭的人間極品，雖然物資困乏，我還是覺得自己過得非常幸福。積極面對人生，在苦難中也不灰心，堅持樂觀到底，這是父母最深刻的身教，也讓我一生受用。希望看到這篇文章的人，都能得到鼓勵。

失敗的投資（3）- 汰弱留強

假設你的IB戶口margin用盡，而你手持的股票全線下跌，為了防止cut margin，你要面對一個抉擇：到底是把跌破買入價的股票賣掉？還是把跌幅較少，賣出後仍有餘利的股票賣掉？我認為，後者應該保留，前者應該賣掉。

賣掉蝕本的股票雖然等於確認虧損，但要明白，在跌市中價格大幅下瀉的通常證明是欠缺防守力，本質不佳的股票，或者是買入價不夠低，導致高溢價的股票，日後擴大跌幅的機會較大；而跌市中仍能帶來微利的，往往是買入價佳，或是本質較優良，具有較大潛力反彈的股票，在市況不明朗的情況下，應該將風險控制在可預見的範圍內，因此懂得汰弱留強是必須也是重要的。

失敗的投資（2）- 承認失敗

面對失敗的投資，應該如何處理呢？我認為當務之急是斬倉止蝕。

停止虧損，數學上是正確的計算，但人心往往是不理性的，因此養成設止蝕位的習慣非常重要。在好幾次沉重教訓後，我學會對純炒賣的股票設定止血價，比如預設一筆賣股交易，在股價下跌至10%就自動執行，這在IB界面上能輕鬆設好。學會止血非常重要，雖然心痛，但能有效防止股價擴大跌幅時所蒙受的損失。止損就是面對失敗，承擔虧蝕的後果。勇於承擔後果不止是股市買賣上重要的一課，也是人生路上需要學習的東西，需要時常警醒自己呢。

回暖了

貿易戰暫緩90天，美股港股回升，對我的股債組合其實無大影響，依舊是月月收息。當然帳面上的數字好看了，但我不會因為回升而賣出，所以總括來講，都是無甚分別。帳面數字提升，也讓我考慮買入心儀已久的股票，但我相信低位尚未來臨，是不是應該繼續等？要好好思考一下。

更讓我驚喜的是今天陸續出現幾單破冰成交，似乎早前被冰封的潛在居屋購買力回來了，綠白表準買家發現中籤無望，紛紛投入二手市場。相信貿易戰帶來的陰霾暫過，樓市又開始回暖了。

對於這種市場上的起起伏伏，開始不太放在心上。我從來沒有擔心過樓市下跌，因為我一直謹慎控制我的借貸力，而且經歷過2016-2017年突然而來的低位，我發現樓市前輩的分享相當正確，「市場上只有租不出的價位，沒有租不出的單位」，遇上淡市只要肯減價，一定能找到租客承租。擁有自己的小天地是一般香港人的願望，這個想法促使人們去租或買入單位，所以樓宇的租務市場一直都充滿承接力。

我沒有地產大亨汪先生的數據和眼界，但我同樣相信樓市正逐漸回升，不過未來也許還有一段下跌時光才回到上升軌道，就看我的眼光如何吧。

失敗的投資

我不是財演，沒什麼必要把自己的投資項目說成一買必賺吧。我做過對的投資，也做過錯的投資，今天紀錄下來的是我的錯誤。

我因為貪戀高息，所以買下了D5IU，這是一個錯誤的決定。更錯誤的是，在股價下跌時我沒有止損，一直把這支REITS留在我的投資項目中。這無疑是自殺的行為，我明白，但內心還是抱有一絲希望，妄想它會返家鄉，唉。

然後我買入了一支毫股，結果在它股價上升的時候沒來得及賣出，最後變成蟹貨。我忍痛沽出止損，賠了一點，這是沒將自己現時情況好好評估的後果。工作忙就不應該買入需要時刻守看的股票，真是花大錢買教訓。

現在我忍痛把手上虧損的股票砍掉，留下的都是高息股、債券或是賺幅頗深的股票。這個組合總算經受得起衝擊，慶幸跟剛開立IB時比較，還是賺了一點。希望自己能更好的吸收教訓，克服心魔吧。

網購

自從聽完朋友推介，我成為日本樂天網店的會員之一，享受著網上購物的樂趣。現在樂天網店正舉辦免運費優惠，抵受不了日本貨的誘惑下，我忍不住敗了幾件孩子和自己的衣服。

自從網店面世後，我就很少在國外旅行時買東西了。現今科技發達，只要你肯花時間，一定能夠在網店找到你想買的東西。配合網店不時推出的優惠，坐在家中上網絕對比外出購物更能節省時間和精神。我還是喜歡出門消費，但如果想買本地無銷售點的東西，比如孩子喜歡的火車玩具、衣物等，我都會趁網店作優惠推廣時去買東西，一來可以以較低廉的價格買入心頭好，二來網店配合信用卡使用，可以賺取更多現金回贈。除了樂天市場外，博客來、amazon也是我喜歡逛的網店，我多半會到博客來買書，到amazon買外國玩具給孩子。網店的成本較少，可以比實體商店提供更多折扣，訂價也比實體商店便宜，結果是沒能同步提供網上購物服務的實體商店，都漸漸被淘汰，齡記書店結業也說明了實體店所面對的租金消耗和銷售壓力有多沉重。客戶銷售模式的改變的確對舊有商店造成衝擊，所以作為營商者要緊貼時代潮流，才能在靈活多變的商業社會上生存下去，說來也殊不簡單呢。

零和遊戲

相信大家都玩過大富翁這套遊戲吧？遊戲必勝法，看穿了就是買下每一塊路過的地，然後在自己的地上不斷起房子，對手一旦踩中你的領土，就得繳納昂貴的費用，這樣財富很快會集中在擁有大量領地及物業的少數玩家手上。換句話說，早期不買資產就遲早進入被其他玩家淘汰的命運，很寫實，也很殘忍。財富轉移的過程也類似，早期不買入能生成現金流的資產，就會被通漲蠶食收入，擁有資產的人享受著通漲帶來的好處，強者越強，弱者越弱，這真的是健康的社會嗎？

這個零和遊戲，我們每天都在玩，直至離開世界為止。我不求贏，只是不求輸，同時也希望，社會能夠多一點愛，多一點希望。有時我望著孩子會想，孩子能看到什麼樣的未來呢？我們能給孩子留下一個怎樣的未來呢？我希望那是一個溫暖又美好的社會，也許不是人人當富翁，但至少在街上看不到乞丐討生活。也許這個想法太美滿太不真實，連我自己都不敢相信，但請讓我真心為此祈禱吧。

無言感激

最近我這個blog的瀏覽量，從每天小貓三四隻變成每天破百，雖然跟名blogger相比不可同日而語，但對我來講實在很驚訝也很感動。感謝所有願意追蹤本blog的朋友，也感謝所有願意來看來留言的朋友。自問我寫的文章內容都很簡短，也沒什麼數據支持，看倌也許會覺得很隨意吧。但我想，如果要我每天或隔天發幾千字的長篇文章，我遲早會對寫blog失去動力的。估計我連google點擊那一百幾十塊都賺不到了，算了罷。

最近從朋友口中聽到一單個案，我覺得滿可憐的，也希望寫下讓看倌提防。事緣是一位女士買入一個單位，簽訂臨時買賣合約時房屋中介提供了查冊資料給買家，買家沒留意內容就簽下了。十多天後，買家簽訂了正式合約後，開始找銀行承造按揭，卻遭到銀行拒絕，原來這個單位的房契早已消失，有關紀錄也早已註釋在土地註冊處的資料裏，在中介提供的查冊資料中顯示了”loss of title deed”的字樣，代表房契已失。買家是新手不會看註冊資料，又以為中介會告知問題，結果搞得按揭做不成，無法順利成交。這真是非常悽慘的個案，買家一旦無法履行買賣合約的條款，就會被當成毀約，樓房被賣家收回之餘，買家付出的訂金也會被沒收。所以大家在進行樓宇買賣的時候，請一定一定要留心中介提供的查冊資料，特別要留意內容有沒有財務公司的名字，有的話很有可能是上手買家無法向銀行借到錢，才要把單位按給財務公司。這都是單位業權有問題的先兆，新手切記要提防。

比較租金收入和股票收入

我認識的朋友中,對於如何產出現金流有兩個處理,一是實物資產成現金流,一是紙類資產(即股票，債券，紙黃金等）產出現金流。我會不時比較兩者的分別，提醒自己何時應該增持或減持。

租金收入好處是與通漲同步，而且租金能夠自行調整，如果自己熟悉實磚附近的租務情況，就能有效提升租金收入。比如灣仔、中西區等商業區，主要租客為上班族、大學學生和有5、6歲小孩的家庭，上班族和學生願意拚房（即幾人合租一個單位），而且經濟條件較好，因此租金可以訂得比家庭租客稍高一點。了解潛在客戶需要和自己物業的優勢非常重要，因為這樣才能訂定合理租金，同時在買入下一個資產時，能夠更準確分辨何為市價，何為便宜貨。

股票收入的好處是利息收入具預期性，只要從網上查找公司過去的派息紀錄，就可以計算出孳息率。同樣地，對公司行業了解、判定公司業務有沒有壟斷性等能幫助自己找出值得買入的股票。由於公司的真正營運權在管理層上，因此如果公司有派息，利潤會在扣除付給管理層後才分派給股東，這是股東享受優質管理的代價。股息收入多少受控於管理層是否能提升盈利，因此公司管理層是否優秀也是買入股票前需要考慮的因素之一。

我認為早期本金少，應該把資金以最大槓桿操作來放大利潤，到賺取第一桶金後，才開始買入具預期性的股票以提升現金流，這樣就能夠在早期享受風險帶來的利益，同時在後期得到穩定的現金流。

開源+節流=財務自由

近日看了關於semi retirement的文章,內容強調高儲蓄率及利用手上的資金作投資,以達至提早半退休。這是財務自由的基本想法,也是我很同意的講法。

指導年資淺的員工是我的工作之一,因此我跟比我年輕的同事關係不錯,他們也會不時跟我分享他們的想法。我常常聽到他們談購物、談旅遊、談娛樂,很少聽到他們談理想、談多種收入。當我問：會不會考慮進修增加升職機會？大部分答案都是不會。我忍不住問：為什麼呢？其實大家都明白加薪=加辛的道理,他們不願意為增加小量薪金而出賣大量私人時間,這點我很理解,因為我也有這個想法。既然不想開源,那麼節流呢？我總是聽到他們講哪間餐廳好吃,哪部電影好看,去哪個國家旅行好玩,以我對他們人工的理解,應該每月花了一半或以上薪水在各項消費上。我不禁想,現在他們單身沒有家庭負擔,儲蓄比率還只得一半,假如日後他們成家立室,生兒育女的話,兩口子養自己及下一代,加上長輩年老需要支付醫藥費用,那麼他們的日子將會很難過。當然我不主張為了節省開支而不消費,但在薪水得不到重大提升的情況下,節流也是很重要的一環。年輕時儲蓄比率應該至少達六至七成,才能在幾年後得來一筆為數不少的資金來投資增值。早期打工薪水不高,因此儲蓄成為主要收入來源,日後把儲蓄作投資,得到現金流,就可以獲得多一份收入,也能更有效應付日後的額外開銷。

為什麼我不買入內地物業

我酷愛實磚,但一直沒有買入內地物業。曾經有段時間我也研究過內地物業的買賣流程,希望買入一個自用單位,但再三思考後還是放棄了。

1）我沒有內地人脈幫忙打理物業。內地物業的管理說難不難說易不易,因為所有事都可以私了,比如發現租覇的話,通知管理處不給開門就可以了,不用像香港那樣要跑固定流程去執行收樓程序。但大前提是：業主需要不時回內地處理租務,這對我來講太麻煩了，很可惜我找不到信任的人幫忙處理租務,自己動手又實在不願。

2）收回的租金不多。我搜集資料的時候,深圳近羅湖口岸的小單位大概八十至一百萬,價錢似乎很吸引,但仔細看租金只得一千多元,能獲得的收入不多,但卻要花大量時間進出口岸,不太合乎經濟效益。

3）財富規劃問題。我一直很重視遺產繼承的問題,香港樓房有明確法例可以執行繼承權,但內地法例完全是兩回事,下一代要承繼樓房,必須要其他親屬宣誓放棄繼承權才能成立,這樣容易引起親人間的爭執。

4）內地買賣樓房有所謂的陰陽合同，對外一份對內一份,目的就是省稅,基本上想交易成功就無法拒絕對家這些要求。我非常不喜歡透明度低的東西,太容易出亂子了。

5）在內地賣樓後,如何把資金運走也是一個值得思考的問題。內地一向對資金流出有甚多管制，賣樓後能收到一筆為數不少的資金,要如何省時省力的全數運走是一個疑問。

也許內地樓房投資是一個好機會,但我想,我還是專注在自己熟悉的市場比較安全。

MPF大執位

眼見股市不明朗,我下了決心,把自己大部分MPF轉成債券基金。暫時總算平穩沒有大跌,也算好運。手上4隻美股,賣出一隻止賺,其餘三隻一賺兩蝕,由於月月收息我就不理會了,繼續持有。債券2張打算一直持有至到期,也沒理會。港股沒有大變數,已買入的不理會,只打算沽清其中一隻投機性質重的股票,希望成事。

工作多年,不知不覺間MPF都存了一筆,雖然不多,但也要小心處理。想來這筆錢說不定是我的救命稻草呢,要好好打理才是。

褲袋型經濟分析

近日看到有些關於樓市股市見頂,不宜入市的分析,詳細講述了貿易戰對後市影響,資料搜集了很多,篇幅甚長,寫得很用心。對於這些分析,朋友間有個戲稱,叫「褲袋型經濟分析」,因為他們是從自己看到的大圍環境（即自己褲袋有多少）來分析時局,而不是從人均收入、人口結構、樓房供應、失業率、息率等基本客觀數據來找出結論的,結果當然是拉闊貧富懸殊了。

我沒有什麼時間去找圖表佐證,但之前我看過的數據是,香港失業率應是少於5%,而其中年薪60萬或以上（即月薪5萬或以上）的人數比率在過去幾年不斷增長,相反年薪36萬至59萬的人數比率下降。這說明什麼？說明過去這些月薪3至4萬多的人,現在月薪都得到提升，他們的經濟實力一直增強，就算短暫失業都不需要即時賤賣資產,加上失業率低,他們很快就可以找到工作,而且從銀行借入無抵押貸款的利率仍然不高,就算真的找不到工作,也能很快借入貸款渡過難關。最重要的是,樓股投資本來就是給一些有點積蓄的人買來增加現金流的，沒有經濟實力的人,早就被政府政策和銀行措施淘汰了。有些人在經濟繁榮時無法受惠於通漲帶來的財富效應,現在當然會把貿易戰的負面影響放大。從經濟增長中獲得龐大利潤的人,他們手上擁有的財富才是控制股市樓市的真正關鍵，能夠在樓市低位以現金買入千萬單位收租,或者在股市低位以千萬現金買入恆生銀行股份的人,真的大部份都是內地富翁？貿易戰會不會令他們現金流出現嚴重斷層,需要急急拋售資產呢？值得思考一下。

我在過去幾年都有把資金投入股市和樓市,這次入手樓市和股市,也是量力而為，有備而來。到底在這次低位入市的人,是勇士接火棒還是笑到最後,不妨拭目以待吧。

浮息債券ETF

有感於進入加息週期，我也在查看一些美國浮息債券的ETF，以對沖加息風險。iShares Floating Rate Bond ETF （FLOT）是我最近查看的其中一個ETF。價格算高,但勝在每月派息，而且價格波幅不大，算是穩健之選。當然yield只得1.9%，很低了，但加上槓桿應該還能產出過得去的回報。這個ETF我視作保命用，正密切考慮是否入手。

直接買入浮息優先股也很棒，比如Citibank發行的優先股，相信不少blog界高手已經介紹過了，我也在考慮是否入手。

行文之時，我跟我的朋友已經再度買入一個非住宅物業了。現在算是持有五個非住宅物業吧，在這個跌市下撈到便宜貨，實在讓人感到高興。觀乎我的朋友們還在繼續出擊中，好貨盡落強者手果然是真理，在這次撈底作戰中，我選擇了暫時收手，回回氣。祝各位強者買到心頭好～

改變命運

剛剛在討論區看到以下短片，忍不住想講幾句舒發一下情緒。

https://youtu.be/qZ2O8TnlEhY

片中內容講述現在基層生活的點滴。片中一開始那位中年太太所住的天台鐵皮屋，恰巧是我小學中學住過的地方。到現在我還清楚記得，比我腳掌還大的老鼠，每天晚上在床邊走來走去的聲音。我發現一物治一物的講法是正確的，有老鼠的地方就沒有蟑螂，也許是因為蟑螂害怕變成老鼠們的食糧吧，無論如何，老鼠比蟑螂看起來可愛得多，看到老鼠趕跑了蟑螂還是讓我高興的。我在那個住所大概待了四五年吧，之後住的地方樓下是色情場所，隔壁是一樓一的架步（獨立賣淫者的工作地方），談不上好，但至少沒有變得更差吧。回想起來這都是很難得的人生經驗，當我上大學，甚至上班後，發現絕大部分同學或同事都沒有經歷過如此艱難的生活，所以他們的想法都很簡單，好好工作賺取工資，有空就去去旅遊減壓，做到五六十歲儲了點錢就退休，沒有想像過原來社會上有人天天工作，都不夠錢去買一台空調。

對於這些赤貧戶，我是以同情但批判的眼光去看待的。像第一段所講的中年太太，她就像我父母一樣，自力更生，不求任何幫助。如果她想辦法去請求，她很有可能會得到一些幫忙，為什麼不去試試向慈善機構講出訴求呢？依靠自己工作過活是值得尊敬的，但在適當時候尋求協助並不可恥，更不是罪過。社會保障的設立是為了讓有需要的人得到援助，很可惜這類真正需要幫助的人，卻往往因爲沉默而得不到任何幫忙。

沒有人是應該為自己發聲的，如果自己都不鼓起勇氣做點什麼改變命運，那麼這個不幸的宿命只會不斷輪迴下去，沒完沒了。這是我從赤貧戶走到中產的深切感受，也是我一直鼓勵自己不斷努力的原因。命運是可以改變的，只要有決心，一定可以想到辦法讓自己越過越好。希望有朝一日我翻看這篇文章，能夠鼓勵到自己，也鼓勵到我的下一代。

買入第四個非住宅物業

自從年中買入一個非住宅物業後，本來以為自己配額已盡，想不到始料不及下又買進一個。這次是與幾個朋友合作的投資，實在是緣分。我們在討論跌市下撿便宜貨時，有位朋友帶頭跟相熟中介尋找盤源，湊巧有人真的急放，在拉鋸十多小時後終於敲定價錢，簽訂買賣合同。這是我第一次跟朋友合夥買盤，也是新嘗試，不過買完之後要想辦法付款，還真是頭痛呢。希望之後一切順利吧。

實金投資

目前我的狀況是股市只能遠觀,又無力再入樓市,那接下來應該投資什麼？我打算買入實金。小實金（即金條、金幣）可以在銀行例如恆生、中國銀行、上商、永亨買入,而金粒可以在金鋪比如周大福、利昌、忠記等買入。值得留意的是,如果要賣出實金,最好在買入的地方放賣,比如在上商買入金磚,就賣回給上商,價錢會打最少折扣,如果把從別處買入的實金賣給金鋪,人家要溶金,所以要收火耗費。

既然沒有投資出路,不如買個金幣收藏吧,美觀又保值。由於銀容易變黑,不方便保存,因此我不會考慮買入銀幣,主力還是選擇入手金幣。金幣需要防潮,放進防潮箱已經足夠了吧。是時候要看看有關資料了,我果然是勞碌命,靜不下來休息呢。

飯局有感

上星期五很高興能跟一眾投資高手食午飯,一頓飯的時間已經讓我得到不少投資靈感,比什麼投資班有用得多。大家當日的話題主要是移民,當自己有一定資產,就會希望找個政治穩定的地方保有財產。我們都喜歡香港這個低稅率,充滿投資機會的地方,但未來香港政治存在不確定性,也是不可忽視的問題。因此帶資產出走是未來趨勢,也是大家關心的話題。

我們都希望下一代能夠出走,到別的地方生活。不是希望他們在別國當二等公民,而是能夠在相對穩定的政治環境下繼續生活、繼續投資,另外,作為專業投資者,我想不到有什麼理由拒絕到外國發掘投資機會。不過現在CRS（共同匯報標準）在香港,台灣等地方實行了,如何合法避稅變成一件值得研究的事。要做出效果當然有方法,但實踐上需要多方配合,也不容易。希望自己能好好思考出合適的方案吧。

加息了

一如所料,香港真的跟隨美國加息了,prime rate 上調0.125%-0.25%,對供樓壓力仍然輕微。我的預感果然成真,想以低息貸款買入資產的機會正逐漸消失,現在開始進入優質資產盡入強者手中的時代。我想我是不可能跟這些cash cow競爭的,因此及早套現買資產的決定正確。雖然我不時會懷疑自己是不是應該更遲一點出手,但觀乎現在物業市況,封盤不賣的居多,媒體集中報導了一些劈價個案,但跟以前的慘況相比,真是小巫見大巫。香港樓市經歷了97年,03年,08年的洗禮,有實力的業主果然增加了不少,暫時還未看到像過去那樣災難性的放盤搶賣情況。無疑物業放售數量的確增加了,但個別區域也只是雙位數而已,有些區域甚至沒多少增加,這都是政府強推打擊樓價的措施,讓實磚只供富豪搶購的結果。

我預料prime rate還會增加,是時候要deleverage了,但我又很想在這次跌市下再買入一件實磚,實在矛盾。暫時還是不要想太多,處理好現有資產再說。

每月派息的股票

自從有了IB後,我的投資重心主要放在美股上,一來因為IB收取美股買賣的交易費實在太便宜了,二來美國有大量優質而派息穩定的上市公司,比香港市場更多元化。最近我在積極砌一個每月派股息的portfolio,查找後得到以下結果：https://www.suredividend.com/monthly-dividend-stocks/

每月派息的港股我暫時沒見過,但美股是有的,而且優質的也有很多。當然不可以光看dividend yield就買入,公司背景、派息是否穩定、會否賺息蝕價之類也要考慮,沒有頭緒的話不妨到seeking alpha找找有關股票資料,或者直接問google大神吧,相信看了一堆分析後也會開始有想法了。查看公司背景可以到MoneyDJ理財網找找,看數據分析到https://www.morningstar.com/找,這些網站在https://laxinvest.blogspot.com/也提及過,不重複了。

想每月收息的話,我不主張買入銀行產品列表內的基金,因為手續費一定高。只要用心找找,就會發現美國股票及CEF已經做到同樣效果了,內扣費用絕對比基金便宜呢。

時間管理

看過止凡兄及AC兄關於時間管理的概念,我也在此獻醜,寫寫自己的想法。

我首次認知時間管理是從十年前的一個網上課程而來。內容大概是如AC兄文章所講,把事情以重要性及逼切性分類,先處理逼切的工作,後處理重要的工作。這是一個很棒的概念,但到後來我發現,工作上應先解決老闆覺得重要的工作,個人意願並不重要（笑）。所以如果是工作上的緊急事故,我會把老闆的意願放首位,平日就會以家庭意願為重。

我們都只有7x24小時,如何可以把事情做得更好？我覺得方法在於外判。比如說,我擅長資料分析,代理擅長日常業務運作,那我在分析資料後,聘請代理幫忙進行業務運作,就能專心做自己最擅長的事了。有人為了省錢把2種工作同時處理,反而會顧此失彼,做完業務已經累得沒精力進行分析了,結果兩邊工作都做得不夠好。花點小錢請人代為處理,也許是高消費,但換來多7x24小時處理事情,效果肯定比一個人做好得多,當然前提是聘請了稱職的人才是如此。這就是所謂的「以金錢買時間」了。

另一個我經常做的就是想辦法同時處理幾件事。比如洗菜用水盤,煲水用電爐,2件事所需要的工具不同,是可以同一時間進行的,那麼這2個工作就可以合併處理了。這也是可以有效運用時間的方法。

我有帶手錶的習慣,目的就是提醒自己時間珍貴。希望大家都重視自己所擁有的每分每秒,讓自己每天活得更有意思。

中國徵收global tax

早陣子媒體報導中國徵收global tax,在內地住滿183日的市民就要徵收global tax,相信應該會引致更多富豪出走中國吧。香港暫時可以說是這些富豪的安樂窩,我相信這個政策會進一步把更多內地富商引來香港,成為新香港人。

富豪出走並不是新鮮事,重點反而落在富豪帶來的資金上。到底香港經濟體系還要流入多少資金呢？資金湧至,銀行存款儲備大增,相信會減低加息機會。我果斷買入資產是正確的,看來又有大量資金追逐實物了。

其實香港這種「資產主意」是很奇怪的,當然我不認為對,但大環境就是如此,物價已經漲得瘋狂,但人工一直沒有多大增長,許多大城市包括上海、New York、倫敦、多倫多等都面對這個局面,作為渺小的市民實在覺得憤怒又無奈,只能默默忍受。只希望自己在這片資金鴻流中,能夠不被滅頂吧。

租客VS業主？

寫上一篇blog文時,不禁回想起自己遇過的租客。也許因爲我總是有求必應,而且講道理,所以遇上麻煩租客的情況不多。從開始收租至今只碰過一次麻煩租客,實在幸運。

我從來不覺得業主需要跟租客對立,道理跟一個生意人不會與買家對立一樣。我提供房子,對方付租金,不過是一單買賣交易而已,大家遵守合約精神,賣方買方各自履行責任和義務,自然也沒什麼值得爭吵了。我相信社會上大部分人都是奉公守法的好市民,犯罪者是小數,沒什麼必要從一開始就假設對方跟自己敵對的吧。

奇怪地,社會上許多人對業主這個角色很仇視。比方說,台灣人碰上香港租覇,房子被大肆破壞,大家會同情台灣業主；同樣的事情發生在香港業主身上的話,大家就會說：吸血鬼活該。同樣都是不幸的事,為什麼會有兩個標準呢？歸根究底,都是所謂的樓市大師,把收租人士包裝成成功人士,什麼「有樓有高潮」、「一生三宅」,都是有心人打造出來的口號,讓一眾市民認為想財務自由就要去買樓,就要去上課。財務自由有許多方法,可惜大家都太懶了不想去鑽研,才會有「財自=買樓」這種錯覺。的確,買樓收租是比較簡單不用分析太多的賺錢方法,但除了這個方法,難道沒有別的嗎？現今社會網絡成熟,當一個youtuber搞搞笑都可以憑點擊率賺取利潤,毛記甚至可以發展成上市公司,誰說香港沒有機會呢？在我唸書的時代,從來沒有想像過internet世界可以發展成這個程度,以前想賺外快只能苦哈哈的跑去打工,現在足不出戶都能透過ebay拍賣來賺取收入。我記得十年前我已經看過關於REITS的文章,但當時搜查了許多網站,都不知道香港股市有什麼REITS,更加不知道原來美國、日本的REITS比香港更多元化。現在我在google輸入相關字眼,已經有很多關於REITS的文章能搜出來,甚至還有人用心地做了清單。現在要找資料做分析比以前容易得多,為什麼反而覺得向上流的機會變小了呢？


我很喜歡陶喆的一首老歌「二十二」,其中幾句歌詞是：「人生偶爾會走上一條陌路 像是沒有指標的地圖 別讓他們說你該知足 只有你知道甚麼是你的幸福」,讓我們都帶著二十二歲的心踏上財務自由路吧。

嚴選租客

最近朋友跟我談起租覇的問題,想想覺得也值得一記,他日給我的孩子參考。

作為一個收租婆,租客質素是非常重要的。想像一下你跟租客簽訂租約後,租客不止不交租,還大肆破壞你的房子,你不但要花錢請走瘟神,還要請師傅重新裝修,那該是多大的災難！所以在跟租客簽約之前,一定要小心留意租客職業及背景,不可光看租客能付多少。

一般租覇會有什麼特徵？其實越高明的租覇越難從表面上看出來。以前說租覇多是單身,而且不會議價（因為快被前業主趕走）,現在這些細節都不能全部套用,因為高明的租覇會自己印卡片、開假公司偽造身分,甚至與其他行騙者合作,以一家人身分租借單位,令業主防不勝防。

那麼如何避免遇上租覇呢？我認為很重要的一點,就是找一個經驗豐富,又跟自己關係良好的地產經紀為自己找租客。也許有人會認為自己上28hse、591租房網等等網站找租客也沒問題,而且還能免佣金,省下一筆。如果自己本身已經放租多次,又有足夠時間去查證租客背景的話,我同意網上也能找到好租客,否則,作為打工仔,哪有什麼時間翻查租客資料呢？為省下佣金而招徠租覇上門,豈不是更得不償失？有些錢還是應該花的,付了佣金換個安心,請負責任又熟悉本行的經紀幫忙,讓自己做回最擅長的工作,才是合理分工。

另一點就是看看租客職業。一般來說,教師、社工、律師、紀律部隊公務員都是不受歡迎的租客職業,因為教師、社工通常都要求多多,明明租下房子卻對房子諸多不滿,家中樣樣東西都要求業主修理,十分麻煩。而律師、紀律部隊公務員則是進階版,不但麻煩者居多,而且他們熟悉法律,會以一些似是而非的所謂法例條文,要求業主履行多種不必要的責任,否則就向業主提出控告,令業主頭痛不已。一般來講,好經紀會為業主過濾麻煩租客,如果自己放租就要留意租客身分了。

嚴選租客是作為收租人士的必修一課,其實業主也不易做呢。

（關於不受歡迎租客,我想補充一下,我相信在合理情況下,大部分業主都願意為租客維修單位,當然不願意的也有,但絕不多。至於我口中所講的不受歡迎租客,他們的要求超出正常人能忍耐的範圍,而且對業主抱有敵視態度。例子包括：一位紀律部隊公務員毫無理由地拖欠租金,業主要求對方補交,卻被對方謾罵：「我有錢,但就係要拖你呀,點丫？！」業主提供地方,租客付款租用,這只是一樁商業交易,為什麼要搞得敵我分壘呢？實在不解。）

以信貸風險評估自身財務狀況

上課時忽發奇想,如果為自己做一份信貸評估紀錄,結果會如何呢？為免自己忘記,馬上寫下記憶。

最簡單衡量信貸風險的方法就是total liabilities / total asset, 如比率為80%-99%為之健全。經計算後我的財務狀況應該合格。如以更嚴謹的計法：total debt / tangible net worth作評估,似乎也算合格,不過我的資產品質有待提升,算不上一級。

另外我的投資有revenue高但現金流低的現象,似乎是時候調整一下。current ratio （current assets / current liabilities）大於1,算是穩健。inventory turnover低（我的工作穩定）, 但account receivable turnover ratio高（在職場上沒有bargaining power的結果）,也是死結。真要想辦法增加職場上的議價能力了,但到現在還是很懶惰。（笑）working capital 是不是也應該計算一下？嗯⋯⋯

我發現這樣把課堂上的東西變成生活指標實在有趣,不但能更有效吸收知識,亦達到活學活用的效果。做個筆記紀錄一下,以後回看想必很有意思。

給我的孩子

一直為我家小孩的升學事宜籌謀,經過多方面搜集資料和思考後,總算有了初步構想。學校清單也整理妥當,預備在適當時間申請。

有朋友說我是超級愛寶號,是的,我的確是（笑）。為孩子構想未來,是愛,也是責任。我總覺得,孩子沒有選擇權,生育就是強逼帶小孩登錄這個世界,如果為人父母不負起照顧的責任,那實在太對不起小孩了。我希望小孩會活得比我好,比我自由,比我快樂。也許人生總要面對許多不完滿,也總要面對許多讓自己失落悲傷的事,有時候我們不得不學習對命運妥協和忍耐。但我希望我家小孩需要承受的委屈比媽媽小,人生比媽媽完滿,那就足夠了。如果金錢能夠給孩子換來選擇權,我不介意讓自己忍受更多無奈,來提供孩子追逐夢想的土壤。有人說,就算再愛孩子,他們還是不會以同等的愛回報自己。這的確是事實,但在生養孩子的過程中,我見證了小孩學爬行、學講話、學親親,收穫了許多幸福,那都是無可取替,值得一輩子回味的回憶。生兒育女不是一項投資,沒有數學方程式跟從,也許我永遠不會收回同等價值的回報,但是我願意為每天得到的小幸福打拚。孩子,謝謝你來陪伴我,讓我的人生更美好。也請你讓媽媽好好愛你,可以嗎？

債券梯（Bond Laddering）

剛剛閱讀了一位blogger關於債券梯（bond laddering）的分享,覺得這個概念很有意思,自己也找了點資料,在這裏紀錄一下。

債券梯的意思就是買入不同贖回日的債券,比如把年期定為五年的話,可以買五張債券,分別是t+1,t+2,t+3,t+4及t+5到期的債券（t為現在年份）,那麼就可以做到每年取回本金加額外利息的效果。這個做法能鎖定利潤,在預定年期內保證每年收到利息,實在很適合要求低風險的人。但是它的好處同時亦是它的壞處,想要固定回報就要犧牲增加利潤的機會,同一筆資金,如果在適當時機投放在風險稍高的產品上,一年後的回報應該會比已鎖定的利潤高。鎖定利潤是雙面刃,好處是穩賺不賠,壞處是增加機會成本。另外,reinvestment risk（再投資風險）也是需要考慮的要素,債券到期後,市面上是否有另一個類似年期的低風險債券提供呢？每年找一次合自己心意的債券,對我來講也是件麻煩事。（懶）

考慮到債券包含了default risk（違約風險）,如果把laddering的概念套在債券上,似乎是風險稍大但回報不高的選擇,但將同樣概念利用在定期存款或年金上,可以達到減低風險的效果。如果將自己部份流動資產（say 25%）作此安排,也是一個相當合適的做法。

股市撈底

現在香港股市已經從三萬多點跌至二萬七千點左右,騰訊甚至跌了一百多點,我估計騰訊還會下跌,看樣子,等股市再跌一點就可以出手了。

我心儀的幾隻高息股都沒有出現大幅下跌,實在可惜。希望他們在熊市下會有調整,讓我買入,不過我擔心這種心態會跟希望樓市下跌的人一樣,越等越失望。

最近自己一直呆在等待的狀態,投資上、工作上、私事上,都需要等待。我是個呆不住的人,漫長的等待讓我覺得很苦悶,儘管內心深處很明白等待是必須的。希望趕快擺脫這個情況,有個新局面吧。

劏的陷阱

最近有新聞報導有人買入劏廈但因無法承造按揭而被逼中止合約,我想在此大力呼籲一下,千萬、千萬、千萬不要買劏廈劏鋪。

先講講劏廈,劏廈的概念是有人買入一個大型工業大廈單位,付了首期,然後把它分成好幾個小單位出售,收到的小單位首期用來付大型工業大廈的餘款。由於小單位買家並沒有查清楚該大廈地契的使用用途,物業代理又沒有提供地契條款說明,更沒有告知小單位買家需要承受的風險,固此出現了銀行因大廈已被釘契或違反土地用途而不批出按揭的結果,使小單位業主無法上會。

我的建議是,在買入這些劏廈之前,應該先做功課,向銀行查詢是否能夠承造按揭。如果連銀行都提供模稜兩可的答案,就不要購入。或者更徹底的方法就是永遠不要買入劏廈,因為一般人缺乏查找地契使用用途的能力,不買只是不賺,但不會賠上身家。

至於劏鋪,一般可以承造按揭,但買入後由於管理費昂貴,而且鋪位流量不理想,影響租金收入,因此單位價格下跌得很快,許多以百萬元買入的單位,最終都貶值至六位數字,非常悽涼。

市場上有許多投資陷阱,俗語有云「不熟不做」,投資之前先做功課,才能避開有心人設下的陷阱。

香港教育制度

香港的教育制度非常奇妙,只有兩種人可以選擇不參加。一種是有津貼資助子女出國升學的公務員,另一種是讀國際學校然後出國留學的富二代。

為什麼說奇妙呢？因為下一代可以讀什麼學校,是要看上一代的,也就是說,父母讀名校,子女讀名校的機會會增加,父母讀三流學校想改變下一代命運？抱歉,請先操練子女爭贏大部分對手吧。下一代的教育難關好像打怪,先爭幼稚園學位,然後爭小學學位,之後爭中學學位,最後爭大學學位,越早爭入名校越有機會入大學,想到中學才思考小孩的未來發展,可能已經失去優勢。

DSE、TSA、BCA⋯⋯從小到大總有不同的考試,總有不同的人要求小孩努力競爭。很荒謬很可笑也很悲哀的教育制度,把孩子訓練成「適合在香港生存,不用到大灣區找機會也能活下去」的香港人。

我常常問自己：我能不加入嗎？我想,活在香港就不得不參加這個令人厭惡的求學遊戲,不望跑贏,但求不輸。無奈呢。

人民幣值得投資？

貿易戰升溫,導致人民幣捱沽。今日人民幣受中央政策影響,回復升軌,相信沽空人民幣的高手要留心了。

我向來不沾手人民幣,就算人民幣定期利息吸引,我還是有介心。若想賺取較多人民幣利息,其實應該回內地銀行開立戶口,在內地承造人民幣定存,應該比在香港銀行的定存息率高一點,但值得考慮的是,在特殊情況下,內地銀行有權拒絕讓客戶支取人民幣現金（如有懷疑,可以向銀行查詢條款）。中央政府多次出手影響人民幣匯率,而不是按特定模式進行貨幣操作,讓我這個崇尚自由經濟的媽媽非常介懷,所以如果有人問我對人民幣有何看法,對不起,我並沒持有人民幣,無法提供意見。

愛上信用卡消費

曾經有段時間,我很討厭信用卡,直至有位舊同事跟我講,東西是死的,人是活的,要想想怎樣精明利用物件達成目標。我仔細思考後,覺得有道理,於是開始研究信用卡的操作方法。

我很少為了迎新禮物而去申請信用卡,因為得到的迎新禮物一般都不太吸引,但要投放相當多時間和心力去申請及中止信用卡,成本效益低。我會在迎新禮物提供現金回贈時,申請自己常用的銀行戶口所提供的信用卡,一來由於我會經常查帳,因此不會因忘記清還信用卡款項而被罰,二來我可以集中只看一兩個常用戶口,不必花太多時間處理信用卡還款,讓自己活得更輕鬆。

在申請信用卡前,我會先考慮自己的消費模式,然後找找哪張信用卡能在這個消費習慣下獲得最多簽帳回贈。比如我有在海外網站購物的習慣,因此我會考慮申請海外消費回贈最多積分的信用卡。另外,我也經常外食,因此我會再申請一張飲食簽帳有最多積分回贈的信用卡。我只有二張信用卡,一張主力用在飲食上,一張主力用在海外消費、超市購物和繳交零星費用上。有些人為了延期還款和統一付費,會申請第三張信用卡繳付其他信用卡支出,再在一個多月後付清餘款,這也是好方法,但使用超過三張信用卡的話,我要花精神記住信用卡跟支出的配對,對我這個生過小孩,記性不好的媽媽來講太吃力了，還是算吧。

實踐這個做法後,我的信用卡積分果然變多了,雖然數目不大,但也讓我心情愉快,實在太好了。

為什麼我會買入非住宅物業

市場上有許多不同的投資物,如何選擇適合自己的理財方案非常重要。我最早期接觸的投資物是股票和基金,也是最常出現在銀行專員口邊的投資產品。後來開始接觸房地產市場,實磚在手的感覺讓我一試愛上,從此走上收藏磚頭之路。之後從網路上接觸到IB,驚覺原來有這種投資媒體供人涉足外國證券市場,實在是蟻民恩物呀。在一輪資料䈭集後,我築起了幾道現金流防線,希望在十多年後,能夠依靠現金流渡過快樂人生。

為什麼我會買入非住宅物業？主要原因是因為我不能再在香港買入住宅了。政府推出的15%印花稅,直接凍結了我這種持有超過一個物業的投資者需求,也促使我尋找相對的代替品-非住宅物業。另一個原因是經過一番研究後,發現非住宅物業的供應將會越來越少,政府集中火力處理民生問題,沒有解決私人企業的營商需要,間接使這些原本不是必需品的磚頭變得奇貨可居。

海外物業（包括日本、內地、泰國等）、的士牌、實金等投資物我都做過基本研究,但最能有效提供現金流的,始終是實磚和股債,所以我二話不說就向這兩方面進發。我的本金還滾得不夠大,希望多捱幾年滾存更大筆資金,壯大自己的投資版圖吧。

誠實

我寫blog的原則是,blog裏的內容都是我的想法,而其中所記下的投資項目都是真實的。因為我覺得,這個blog的出現就是為了紀錄我對人生、對投資的看法,如果連自己都無法誠實面對的話,那不是一件很可悲的事嗎？

我看到媒體上有人分享以樓房達到財務自由,如果分享者不是什麼豪門世家或是學者,就一定有不少留言質疑如何做到。但奇怪地,如果分享者說是以股票、債券、基金等金融工具達到財務自由,就很少人會問這個問題。這不是很奇怪嗎？從技術層面來講,金融工具的操作其實比物業投資複雜得多,想買有股息增長又穩健的股票,需要到hkex看公司背景、公司過往業績,還要看公司的財會報告查profit and loss, 查balance sheet、看interest yield、看P/E,覺得表面數據亮麗,打算買入的話還要看SMA（移動平均線）,看RSI（相對強弱指數）,看MACD（背馳指數）來決定買入時機,我所列出的分析還算是基本層面的呢,再深入的話要看的東西更多了。

但是物業投資就簡單得多,尤其是住宅樓房,買入地鐵沿線的物業,然後放租,待幾年後用積蓄做partial payment,就可以依靠租金獲得正現金流了,比看一大堆數字更容易。我還撇除了拿物業買賣來獲利的個案呢,加入買賣操作的話,就更快可以獲得大量資金了。

我常常不解,明明地產投資需要考慮的要素比較小,投資金融工具需要分析的部分比較多,但大家偏偏質疑前者為何能致富,而不覺得後者要致富難度更高呢？

儲蓄的藝術

我喜歡儲蓄,手上有錢的感覺讓我心安。但是為了省錢而去虐待自己,我是反對的,比如為了省車費而走30分鐘的路回家,這樣走完半條命都完了,值不值得呢？

我覺得儲蓄是應該在兼顧情理上,花最少金額做到最多的事。比如,你趕急要到某個地方,在體力能支持住的情況,到底應該選擇全程坐的士？還是以接駁方式（如先坐巴士/小巴/港鐵到某個點再轉的士）到達目的地？全程坐的士的話,會不會考慮電召85折的士？最方便當然是揮手呼召街上的士,但是不是真有那麼逼切需要呢？

又比如,今天心情不好,想吃一頓豐盛晚餐安慰自己。會不會考慮有信用卡優惠的餐廳？還是隨便走進一家餐廳吃飯就好？繳付電費、水費、煤氣費等雜項時,會不會考慮哪張信用卡繳費有回贈？

我們不應為儲蓄壓抑自己的需求,而是在自己有某個需要時,多想幾個可以節省費用的方案來實現願望。在不犧牲自己幸福的基礎上精明消費,才可以讓自己更有動力儲蓄,否則,一味為省錢停止花費,不舒緩自己抑壓的欲望,最終只會令自己壓力爆煲,得不償失。

買入第三個非住宅物業

一直期望多買一個非住宅物業,終於成事。接著是安排按揭的工作,過程會頗費時,但結果是令人喜悅的。

面對加息週期,我曾經懷疑過應否如此進取,但我思忖,最近朋友們的對話都是：快要加息了,我們儲錢等市場調整再買物業吧。那證明了什麼？證明有實力購買物業的香港市民其實很多,按此推論,如果市況有變,作為小型投資者的我是不會撿到好貨色的,因為好東西都會落入擁有大量資金的人手上,而物業市場將會被這些有力的投資者支撐住,不會有太大跌幅。與其跟大量投資者競爭,倒不如先下手為強,找找現在市場上相對便宜的磚頭吧。

在不斷尋找下,終於找到相對吸引的東西,機會難得,我二話不說就買下了。

加按揭封頂利率給我的啟示是,快不能作低息貸款了,趁現在還有機會,盡量用光自己的借貸力借入低息,然後用六至九個月準備援衝金額對抗風險,那我就能安然渡過加息的日子。

接下來是不斷交涉,希望一切順利。

再談財務自由

我的文章多半都是在乘車路上打成的,因此內容往往比較簡短,很少長篇大論。 當媽媽後,我多半是一回家就跟孩子玩耍,不會看手機的,看股市分析看財經消息,多半是在午飯時間和孩子入睡後才進行,這算犧牲嗎？的確是,但孩子帶給我的歡樂比賺進更多鈔票有意思得多。

身邊有朋友供完自住樓,生了孩子,就專心回家相夫教子,然後跟我講：我財務自由了。這樣真的是好事嗎？我不禁懷疑。如果她的丈夫有外遇,或者有意外回不了家,她就很有可能要重新適應社會了。而且,捉襟見肘地過著所謂的財自生活,真的是好事嗎？

當然,我希望我所設想的壞事,不會發生在朋友身上。

財務自由從來都不是看收入,而是看支出。所以,一心追求生活平衡的人（如我）,會先考慮自己退下火線前的消費,再加一定比率的緩衝金額作死線,非要被動收入達到那個死線以上,才會考慮全身而退。否則,任性地把財務責任加諸另一半身上,我覺得是不負責任的行為。

如果真的需要照顧孩子,可以選擇做兼職或者在家工作,當個半職媽媽。當然這樣會讓媽媽很疲累,但考慮到工作生涯始終有限,壯年努力總比老年才來努力更恰當吧？

孩子,你需要什麼？

有媽媽說：孩子最需要的是愛。於是她們辭工去照顧孩子,放棄讓子女享受更多物質,也把自己的生活質素要求降低了。

有媽媽說：孩子最需要的是教育。於是她們讓孩子上完學後去補習,大花金錢讓孩子上不同的興趣班。

有媽媽說：孩子最需要的是快樂。於是她們每天都讓孩子到處亂跑,不管束孩子的行為,也不會在放學後讓孩子溫習。

有時我會忍不住想：孩子,到底你需要什麼？也許我只是把我的期望投射到你身上,那是我最不願意看到的。每個孩子都是獨立的個體,不是父母的附屬品,更不是父母的複製品。

對孩子,我只有一個要求,就是希望他活出自我,不要當一個乖孩子而已。結果到現在他果然不是聽話寶寶,不知道我該高興還是難過呢。

MPF投資

作為香港的勞動人口之一,只要人工超過7100,就必須每月進貢一部份金額給銀行,用作MPF供款。畢竟也是自己的血汗錢,如何妥善處理MPF也是值得研究的學問。

最簡單的操作就是低價買入進取型基金,高價賣出,換入保本基金。定期留意基金價格,來回操作,相信會有不錯的成績。當然要捕捉基金走勢是困難的,另一個操作方法是在年輕時買入手續費最便宜的基金（通常高風險的基金手續費都比較便宜,但要承受市場波幅的風險）,待將近65歲就把手上的基金換成保本型（通常保本基金手續費都較貴,但能保住本金）,那就能在老來享受年輕時承受風險後的收穫了。

我會定期審視自己的MPF配置,適當時候做操作。注意如果有多於一個MPF戶口,最好做點整合,統一管理一至兩個戶口,否則本金過於分散,就享受不到集中投資的好處了。

如想比較MPF手續費,可到此網站查看：https://fpp.mpfa.org.hk/tc_chi/mpp_index.jsp

為什麼我會買入磚頭和REITS？

無論世界各地,都有喜愛買入磚頭的投資者,是什麼原因,促使他們熱愛磚頭呢？

1）租金收入能跟通漲掛鉤,這是一個很重要的考慮因素。一般投資產品都是派發固定利息為主,只有實磚和REITS能夠跟隨通漲增加租金收入,從而達至與通漲同步。

2）實磚具有自用功能,即使不放租,仍然可以收回自用,享受更多私人空間。

3）實物因通漲升值,磚頭是實物之一,如果物價升值,磚頭也能跟其他實物一起升值。

我愛磚頭,但君子愛財,取之有道。我從來不涉足劏房,縱使我擁有做這門生意的人脈和基本知識。我也反對搭建組合屋和鐵皮屋,即使我知道這樣做會增加租金收入。人是應該獲得合乎尊嚴的住所的,這是我的堅持,也可以說是不識時務的固執罷。

政府年金之我見

政府年金細節終於出爐,社會反應不一,有人覺得很棒,有人覺得搵笨。我覺得如果是怕風險,不懂投資的老一輩,這個年金計劃很切合他們的需要。如果本來就是投資高手,那當然不用選擇年金了。如果父母願意,我很樂意把部分資金投入年金。

為什麼年金值得投資？首先要從政府公佈的細節下手。

1）保證有賺-以65歲男性為例,保證期是182個月,即大概15年零2個月,就可以收回105%。換言之,到80歲已經穩賺差不多5%了,如果受保人活過80歲,會繼續每月派發年金,保證一定有賺。

2）遺產繼承-一旦受保人於保證期內身故,亦可指定一個受益人繼續收取至保證期的剩餘年金,或者一筆過取回至保證期的剩餘年金。

有人垢病年金追不上通漲,我想請問,除了能每年調整加幅的實磚或reits外,有哪一樣投資產品不是每期派發固定利息呢？債券如是、封閉式基金也如是,為什麼政府推出同類型的產品,就非要追上通漲不可？政府年金的特質是只要願意一直持有至到期日,即可以穩賺5%,市面上有哪一種投資可以讓人穩賺不賠？

我們在進行投資時,也要考慮整筆資金輸光的可能性。而政府年金由政府支持,賠光的風險比放在銀行更低,因此很適合一向沒有理財概念的長者買入。做投資決定時,要先搞清楚資金用途,這筆錢是用來保障下半生的現金流？還是用來作短期投機？兩者需要考慮的風險完全不同。前者的著眼點是穩定,後者的著眼點是快速獲利,如用短線的眼光看長線投資,是把定位錯放了,需要注意。

生活小事怕計數（四）- 如何管理風險,保證前人種樹後人乘涼

相信手上持有不少資產的人,都會像我一樣,不時思考財富繼承的問題.萬一自己身故,如何讓繼承者保有資產？又或者自己因病失去工作能力,如何運用手上資源支持生計？這是我常常思考的問題.

經過資料搜集和跟朋友討論後,有幾點我覺得我應該要做.

1）與丈夫開立一個聯名戶口,他日如果我得知自己患上絕症,我會把一半現金轉到這個戶口,好讓我的伴侶支取我的遺產.另一半現金供我治病之用.

2）早日到律師樓寫好遺囑.有遺囑確定遺產分配情況,能夠加快後人提取遺產的時間

3）買一份不含儲蓄成份的人壽保險,受益人為我的親人.他日如果我發生意外死去,這份保單的數額應該足夠支付樓按餘額,保障後人不會因失去我而無法償還物業貸款.

我曾經想過成立基金,讓基金滾存,以支付後代洗費,但考慮到手續費昂貴,也許在我變成億萬富翁後才考慮吧.

暫時想到以上方法,說不定再過一陣子又有新思考.

生活小事怕計數（三 ）- 賺取收入是一種美學

我所認識的中產朋友（指的是月入達港幣六位數,有二三層在香港高檔地段作收租物業那種,不是只賺香港人均收入中位數就自稱中產的人）,都有一個相當奇妙的習慣,就是他們很注意每分錢花在哪裏。

唏朋友,你已經是千萬富翁了,多活幾年,資產應該會滾存至上億元了,用不著那麼注意超市折頭優惠,或者是麥當勞新推出的wechat pay優惠吧？

後來,我發現他們在乎的不是省下那一元幾塊,而是享受精明消費的感覺。他們享受比別人更快更有效地找到對自己有利的操作,從獲得利益中證明自己的操作正確。我突然明白,就是這種性格特質,令他們變成富翁。

為什麼有些人常常說缺錢,有些人卻總是有花不完的錢？智慧,工作能力,家庭背景當然是考慮因素,更重要的,是對於金錢使用的心態。有些人閒著會看facebook,玩遊戲打發時間,有些人閒著卻會鑽研信用卡玩法,不停閱讀投資理財的blog或書籍,甚至嘗試在網上做點小買賣,開發遊戲程序。請思考一下：你在下班後到底在忙什麼？賺錢是一種美學,不是一個勞動過程,享受精明消費,學會精明投資,就是致富的關鍵。

生活小事怕計數（二）- 什麼是財務自由

最近有朋友問我如何可以財務自由,我不敢回答.

坊間對財務自由的意見,是被動收入大於每月支出就算成功達標.打個比喻,如果說一個家庭的每月支出是6000,那只要被動收入多於6000,那就是基本的財務自由了.但如果考慮到通漲,光是現有的6000現金流是不足以做到財務自由的.我查了查通漲率,以3.12%來計算比較安全.所以要真正做到財務自由,需要把通漲加每月支出作計算才算準確.

另外,有沒有生小孩的打算？及退休後發生了意外需要週轉,會如何處理？這些都是需要考慮的因素.因此把財務自由設定為一個固定公式,我認為有點危險.我對財務自由的定義是,我就算因不同意外,或因個人意願而失去了工作,我都不用擔心口袋裹沒有現金去支撐生活.用這個方向來定義的話,手上應該有部分資產的流動性比較大,能夠快速套現/即時使用以解燃眉之急.另一部分資產可以是流動性比較低,無法短期套現但長期回報較大的,留作最後保命的盾牌.我會把短線和長線投資定義作4比6,即4成流動資產,6成固定資產,這樣比較健康.有人作大量長線投資,結果往往卡死在缺乏流動資產的死結上,即時問題都解決不了,如何談未來？所以依個人情況適當平衡現有投資,是一個投資者必須留意的事情.

生活小事怕計數（一） - 生小孩,應該公立生定私家生？

因為考慮再生育,因此寫下這篇文章,留下自己的思考和想法.一般人諗生小寶寶，大都從生時舒服度、醫院醫生質素、價錢、是否開刀等等來考慮到公家還是私家生.有別於一般媽媽文,我想寫一篇關於生小孩及之後洗費的文章,留下自己覺得有思考價值的方案.

前提是：
1）相對起生小孩,養小孩的洗費只會多不會小.因此是否應該在生的一刻節約,還是生後在小孩花費上節約,是需要思考的.作為打工仔,如何把固定薪水花在最有價值的東西上,是一種投資學問.
2）有沒有做足檢查確定孩子發育正常,如果發現在肚內生長的孩子器官發展有問題,會不會生下,有沒有機會早產,一般來講年紀越大身體越差,生小孩比較容易早產.又,如果孩子生下了發現有遺傳病,都會增加他日花在孩子醫療的費用付擔,這是要注意的.公司有沒有家屬醫療保險,自己有沒有購買全家醫療保障,這些也是花錢項目,需要小心安排.
3）家庭收入情況,男主外女主內,男上班女帶小孩？還是雙職？雙職的話,請保姆（姐姐）在家帶小孩？還是早上放託兒所養,晚上帶小孩回家？湊小孩的洗費可說是必須的,如何安排這些支出也是很實在的問題.如果是雙職可花的錢可能比較多,單職也許會吃緊一點。

在我看來,公家生的最大好處是費用便宜.就算生產後發現小孩身體有問題,多住幾天醫院也頂多一千多塊,不會令人傾家蕩產.另外公家是非常鼓勵餵哺母乳的,因此媽媽生下孩子後,如果孩子健康,都會讓孩子睡在媽媽旁邊,方便餵奶.公家也會為新手媽媽提供餵母乳的方法,並有教授媽媽為孩子洗澡的技巧等等,非常人性化.

公家的最大缺點是幾乎一定會遇上實習醫生,如果不幸地這些天兵為閣下服務,那可以想像到痛楚一定不會少,最壞情況是因醫生技術問題而術後發炎.私家醫生基本上都有一定經驗,如果是剖腹產子的話可以減少他日頻繁回醫院的麻煩和身體上的痛苦.值得留意的是不論是順產還是剖腹生,都有手術切口的,因為順產的話醫生為了順利取出孩子,會切開會陰,而剖腹則等於小型手術.因此醫生技術好壞是值得考慮的選擇條件.

私家生最大好處是絕大部分私家醫生都有臨床經驗,不會碰上天兵.而且私家醫院的探病時間比較自由,饍食比較美味,媽媽生後可以得到足夠休息。但是,私家醫院為了保障媽媽及小孩不受感染,是會在媽媽生後讓母嬰分開的,如果要餵母乳要考慮這點.另外,私家醫院的住院費,醫生費,麻醉師費,床位費都是逐個單項計算,出院很可能要十萬或以上,值不值得見仁見智.

生完之後,媽媽會有什麼安排呢？請陪月？親人幫忙？會不會進食保品？都是花錢項目.所以說,現在肯生小孩的家庭實在是有夠偉大的呢。

你就是豪門

我很喜歡范冰冰的豪門論：我不嫁豪門,我就是豪門！姐妹們,也許嫁入豪門能讓你小奮鬥十年,但要每天看著家公家婆的臉色做人,還要忍受丈夫的脾氣,你受得了嗎？我是個驕傲的人,情願自己奮鬥,都不要於人前低頭.

我出生於炎熱的夏天,小學,中學唸的是能申請許多學費支助的官立學校.記得上中學後第一次收到母親給我的零用錢,簡直是樂翻天了,25塊對當時的我來講不是小數目.那時中午粥店賣的粥品只需5塊錢,為了把錢省下,我一直吃粥,直至我朋友說再也不跟我一起吃粥為止.儲起來的錢最後花在我的眼鏡上,那是上千塊的金框眼鏡,現在看來外型很土氣,但我非常喜歡,一直用到中學畢業.

那個年代還沒有DSE,我們都是先考中五會考,再考中七高考.我的中五會考成績並不好,沒有14分,但由於我唸的中學中六有位置讓我升班,結果我以全班最差的成績升上原校.如你們所見,我不是一開始就唸私立學校,更不是高材生,痛下決心要升上大學是上中六才開始的.最後我在高考拿下相當優秀的成績,得到中學獎學金,順利升上大學.

自從上中六,我的學費,補習費,甚至部分零用,都是透過做part time補習和申請各式各樣的獎助學金而來.那時候有蘋果助學金,亦有葛亮洪獎學金供貧困家庭申請,所以只要不放棄自己,就算窮也會有辦法出頭。寫這篇自序目的不是要自我吹噓,而是想說：不要因為家貧就失去向上流的希望.我只是一個普通女孩,我可以是豪門,為什麼你不可以？

Hey I am June

你好,我是June.寫這個blog的原因是,有些投資自己下了注,但不可以跟熟人分享.賺錢,朋友會眼紅,蝕錢,朋友會話：一早估到啦.我身邊實在太多此類型的朋友,乾脆不說話了.在blog海,我誰也不是,非常自由,不怕人家估身家,也不怕自己投資的項目夠不夠風光.我就是小小的June,愛投資愛掙錢更愛家人的June.

我的投資包括：
1）住宅 - 自住一層,收租一層,未來希望再購入一個自住單位供家人居住
2）非住宅物業 - 七個收租物,其中四個以公司名義持有
3）REITS,bond, stock各小許

承蒙不棄,請大家多多指教.