再下一城？

我的朋友又找到新目標,正在找人加入合資,不過這次我毫不考慮就放棄了,不是價錢問題,而是有自知之明。單看價錢,的確是非常值得入票一試的,但如果我再加入,那我要負擔的債務應該會更多,在不影響日常生活的大前提下,我選擇暫停,先回一回氣。

投資項目時,到底什麼時候應該進取,什麼時候應該放棄?這是一個困難的問題,因為沒有標準答案,只能按個人經濟情況決定。我的大原則是,我的投資絕對不能影響到必要支出,即我自己可以節儉一點,少買幾件衣服,少食幾頓大餐,但一定不會省下孩子的學費來投資,因為孩子最需要的,就是有愛心有良好資源的學校照顧,教育對小孩來說非常重要。我絕對不同意「花錢給孩子唸書,不如花錢投資留資產給孩子」的說法,因為我親眼見證不少父母富裕但不重視下一代教育的結果,最後孩子不但不成才,還在暗地裏謀算父母的財產。為人父母,應該給孩子授之以漁,而不是在孩子長大後把大筆資金留給孩子,因為沒有足夠智慧的孩子,只會把上一輩努力掙取的資源敗光,不會為自己的生活辛苦籌謀。我跟朋友在買賣資產時,常常會碰到願意以比市價低許多的價錢放賣資產的人,當我們向中介追問原因,多半得到的答覆是「年輕人收到父母的餽贈,不知市價,又只求收錢,所以平賣。」這樣看來,擁有財商是多麼重要!下一輩不珍惜上一輩得來不易的財產,只圖現金到手有錢花,就賤價放賣了父母辛苦賺得的資產,這並不是罕見的事。所以良好的教育,就是要把自食其力、自強不息的觀念傳授給下一代,讓他們明事理,辨是非,好好計劃自己的人生。

另外,我覺得年紀也是決定投資進不進取旳關鍵要素，年青人沒有太大家庭負擔,投資取向應該更進取一點,反正什麼都沒有,不如放手一搏,就算是使用比較大的槓桿比率也無不可。但到成家立室的年紀,就不應該再維持高槓桿比率,因為這個時候自己要照顧的是一個家,不是一個人,理財觀念應該更謹慎一點,以穩健的投資物(如債券,定存)為入手目標,盡量減低槓桿比率,才是對家人負責任的態度。

一點反思

這篇是純粹寫給我孩子參考的文章。

孩子,昨天媽媽剛好看到一些blogger文章、留言間的互動,令我萌生了對待人處事上的反思。看到跟自己持相反意見的留言/blog文時,到底應該如何自處呢?

我承認,當我看到這些文字時,第一時間會覺得受傷和憤怒。以前剛進社會工作,當我發現自己對別人友善,但別人依舊不喜歡我的時候,我會很直接地把負面情緒反映出來,比如跟要好的人講自己的不滿,甚至煽動別人去排擠傷害我的人。後來我發現,這樣只會讓敵對程度升級,最後雙方都受到嚴重傷害。我慶幸生完孩子後,我的記性比以前差得多,使我能更快放下心中的怨懟,換成理性角度去看待事情。我們沒辦法控制對方態度,但絕對可以控制自己是否要讓事情變得更糟糕。先問問自己,對方的說話到底是針對事情?還是針對自己呢?我試過被討厭自己的同事批評我工作做得不完滿,那時我想,到底對方說的是不是事實?如果是,那說明自己還有需要改善的空間,如果不是,那就是對方胡扯,根本不需要理會。我的想法是,如果對方是無理取鬧,那麼我是一定不會明白對方想法的,既然如此,對他們敬而遠之就好,因為當對方已經不理智,刺激他們的後果就是給對方拿刀子追殺,這對自己有何好處?要分辨對方是在討論還是無理取鬧很簡單,自己先放下成見,看看對方是不是以事論事就好。我相信,當孩子你長大後,會有足夠智慧知道對方是理性討論,還是胡說白道的。

孩子,世界上總有喜歡自己的人和不喜歡自己的人,碰到不喜歡自己的人,let go,不需要讓別人的負能量影響自己,我們只要把注意力放在喜歡自己的人身上就可以了。另外,在我們還沒清楚事情始末時,不要公開加插自己意見,因為這樣只會令當事人的關係更惡劣,對事情沒有一點好處。如果想表達關心,只需要私下安慰當事人就好了,因為我相信,只有時間能讓雙方放下怒火,旁人的言語是無法讓事情變好的,這是媽媽多年來作為「和事佬」的經驗。

媽媽在此留下一點思考,希望給自己、給孩子留下一份反省。

你的心態，決定你能走多遠

今天腦袋一片空白，不如寫寫個人對劏房的感受。

有些人一聽到搞劏房就雙眼發光，覺得是個穩賺的門路。我也曾經針對劏房做過研究，到底是不是真的如大家所講那麼賺錢呢？我的結論是，搞劏房需要承受的風險不低，但回報並不如想像中那麼高，不值得做。

為什麼標題叫「你的心態，決定你能走多遠」呢？因為令我很感慨的是，許多人只會看著眼前的小利益，而無視未來需要承擔的後果。表面上看，是的，劏房可以比正常出租一個單位多收一倍，甚至數倍租金，但之後的高維修費、遇到租霸的機會率較高等等，都是需要考慮但被忽視的風險，人們往往只看到高租金而看不到風險，實在令人很費解。而且房子改成劏房，能選擇承造按揭的銀行較少，放賣的話又不是人人接受這類單位，而且改造後的單位會加速耗損，花那麼多氣力和錢改裝，到底是為什麼呢？只能說，我實在無法理解這些人的想法吧。

槓桿的危險性

昨天看完魔術師兄的新作<簡易數學十二之槓桿就是為了去槓桿>,有數據有分析,很準確的針對槓桿作說明,大家可以走去看一看。

我自己一邊看一邊想,其實很多blogger都有講過槓桿,利用槓桿放大利潤不是罪過,但往往在使用時能放不能收,這是一個很值得注意的問題。在享受利潤得以擴大的同時,我們亦需要注意箇中風險,尤其是我們不是機器,許多人在四五十歲時已經發現嚴重疾病,必須放下工作馬上進行治療,這並是不罕見現象，所以經常作最壞打算,計算好自己可以承受的風險,是非常重要的技巧。

那麼到底應該考慮作多少槓桿呢?我認為一比一,即是一元資產作一元槓桿,是相對安全的比率,當然比例越低就越安全,但相對的就要犠牲預期利潤了。然後,到達某個年齡,就要考慮作更大程度的去槓桿,以我自己為例,如果活到40歳或以上,我會作更大幅度的去槓桿。其實去槓桿等於減債,如果以前是以租金抵銷按揭利息的話,減債就能增加現金流,這絕對不是壞事。而且減債不代表鎖死資金,樓房全付後還是可以把樓契再次抵押給銀行作按揭的,當然可能翻按出來的資金不太多,但在發現投資機會時,翻按能夠有效籌措資金,讓資金調用更靈活。適當減債是絕對重要的操作,無限擴大槓桿是非常危險的行為,大家不可不注意。

疲倦

我現在的生活實在是非常充實,甚至可以說是令人疲勞的消耗。一方面新上司發現我比想像中有用,所以開始給我編排更多工作,另一方面還要不斷看分析、寫blog、投稿、照顧孩子、操盤買賣MPF和股票、搞租務、搞物業轉按、填問卷賺現金券等等,有時真的覺得身心俱疲。

新年回娘家吃飯,姐夫還拿我開玩笑,說我那麼年輕,已經滿頭青絲,姐姐年紀比我大,白髮還沒多少根。有時我也不禁暗想:到底我為什麼把自己搞得那麼忙呢?如果要求不高,我早在去年已經可以停下來休息了。但是我是個不喜歡獨善其身的人,我要我的丈夫、有病的姐姐和我的孩子都跟我一起享受,自己亂職不幹,不就等於把壓力堆在丈夫頭上嗎?這樣對他也不公平吧。而且我發現,在我寫blog文的時候,往往會有許多好點子湧進腦袋,比如我在寫跟股票有關的文章時,就會想到零成本擁有股票的方法,寫跟樓市有關的文章時,會想到下一次轉按需要多少金額就能達到我的目標。如果我不思不想,就不會出現更好更棒的點子。當然我可以躲在丈夫背後,當一個什麼都不會做的太太就可以了,但這樣我會覺得自己是個窩囊廢,只會向別人伸手。

有時我想,太好強也不是好事,真是把自己累死了,這刻我真的好想好好睡個覺呢,希望今天孩子早睡,那我就能休息一下了。

什麼時候買保險

昨日到魔術師兄的blog討論了一下,其中提及了risk averse及保險公司以單一事件sell additional top up insurance,我覺得可以就保險這方面再詳細一寫。

關於保險的原理和如何精明地買保險,我強力推薦大家去看福祿壽兄的blog文,內裏有很詳細的分析及非常獨到的見解,值得一看。今次我想討論的不是買什麼類型的保險較優,而是應該什麼時候買保險。保險公司一般會建議大家,越年輕買保險越好,因為年青人買保險,保費比較便宜。但事實上真的應該年輕時供保險嗎?有看福兄blog的朋友都知道,其實所謂的年供保險,供到60歲保到100歲只是保險公司用來賺錢的數字遊戲,所保金額比一次性買年保更少。所以年輕人買年供保險,某程度上是送錢給保險公司。

那麼年輕人應該買保險嗎?我認為他們應該先考慮自己的條件,再決定自己應該買什麼。比如如果他們的公司已經提供醫療保險,那麼要考慮是不是需要即時添加這方面的保障,因為年輕人患嚴重疾病的機會率較低,既然公司已經提供足夠保障,自己可以到年紀更大時才年購有關保險。我記得以前看過報導,女士到40歳或以上發現患上嚴重疾病的機會最大,男士則是到50歳或以上才有較高發病率,當然這都是以平均而論,可以考慮個人情況再作調整。另外,有些公司在員工離職時,會提供折扣讓員工購買公司的醫療保險,僱員可以考慮在離職時買入有關保險。

如果認為自己一向健康,沒有家族遺傳疾病,公司又有提供醫療保障,那我覺得年輕人不需要買太多保險,寧可把買保險的錢存起來投資更好。但如果到成家立室,有兒有女的年紀,應該考慮買入人壽和醫療保險,因為人壽保險的目標不是保障自己,而是保障受益人在自己身故後有足夠賠償,讓他們可以在失去自己後也能好好生活,想像一下如果自己是家中的經濟支柱,一旦自己死去,家人生活就會無以為繼,這時人壽保險的賠償金就顯得很重要,而且年付的人壽保險(沒有儲蓄成份那種)價錢並不貴。醫療保險在自己年紀稍長時應該買入,因為工作到一定年資,一般都經過一定程度的晉升,作為公司的中高層,很容易會因為公司政策改變而失去工作,既然不能再依賴公司的醫療保障,那就應該考慮自己買一份,填補這個需求空缺。至於其他保險,如意外、危疾等等,可以視乎自己情況而決定是否添加,個人認為並不是必需。我們應該做的,是在適當年紀作適當調整來保障自己,而不是聽保險公司的sales推薦才買,這樣才能避免因過份保守而失去投資資金。

一個投資者的膚淺自白

今日剛好跟朋友講起投資話題,深深覺得大家把投資獲利搞得很複雜......其實許多人都知道投資是必需的,但往往停留在聽number買股票的階段。投資要獲利,說難不難說易不易,以下是我作為投資者的膚淺自白。

1)把握機會。其實所謂的倍升股並不少,blogger之間也發掘了不少好股票,但我們是不是能掌握到買入時機,敢於大手買入呢?有人做一兩次操作就能賺回幾倍本金,有人做幾次操作都只是賺好幾千,這關乎願意下注的本金有多少和投資心態,跟有沒有買入倍升股沒有太大關係。所以某程度上,投資心態比發掘倍升股更重要,因為投資心態好,就能在正確時機買入股票,並且獲得最大回報。大跌市中,隨便大手買2800(盈富基金)都可以在升市時身家翻一翻,這中間需要多少分析呢?我相信懂一點點香港股市的人都會知道2800是什麼,根本不用畫什麼圖表預測的。需要寫一大篇文章說明「阿媽是女人」這個道理的人是財演,不是沉默的投資者。

2)了解你買的是什麼。比如2800,就是類似香港股票etf,中電、煤氣就是發電公司,只要對他們的業績夠了解,就知道什麼時候應該出手買,什麼時候應該沽貨。只要了解買入的公司在什麼時候會谷好業績,什麼時候會讓業績看起來不理想,那在業績不好看的時候大手買,在業績亮麗的時候沽貨,已經能夠賺取豐厚利率,從來不需要跑去分析香港市場上每一隻股票。其實物業買賣也是同一個道理,只要對某個地區的屋苑夠了解,知道什麼是優質盤,什麼是中伏盤,已經可以做到低買高賣了,所以真正的投資者會在一開始跑遍港九新界去找值得投資的地區,一旦鎖定目標,就在那個地方不斷投資,不會輕易離開那個地區,因為結集最大資源在固定地域,才能享受到economie of scale的好處,也較容易找到便宜賣盤。更何況,了解自己買什麼比看一百個,一千個買盤更容易,為什麼不做呢?

3)良好的後備資金鏈。許多做生意的人都會有個問題,就是想做的範疇很多,但資金卻不足,強如759(阿信屋)都在資金鏈上發生問題,何況是我們呢?所以,在投資之前,一定要保證自己有足夠的現金流去支撐,要先有生命才能走更遠的路,對吧?

粗略寫了這篇文章,希望對我孩子有用。