眼見市道不景，我償還了部分按揭，同時打算重組一個單位的按揭貸款，以應付將會來臨的經濟沖擊。在計算過程中，我發現了一個相當有趣的資訊，值得分享一下。
我比較了一下2個情況，在同一利率下：
1）本金300萬，還款期30年，2年後作部分還款（$50000）以減少每月供款額
2）本金295萬，還款期30年
到底哪個方案能夠為自己帶來最大的潛在回報？
先談方案一，假設利率為2.4%，部分還款前，每月供款為$11698.24，部分還款後則為$10917.79，全期供款為HKD $4141177.20
方案二，同樣假設利率為2.4%，直接從借款扣減50000，每月供款為$11503.27，全期供款為HKD $4141177.20
比較兩個方案後，方案一跟方案二的結果一致，但進行部分還款後，方案一的每月供款額比方案二更少。此外，我這個計算並沒有包括$50000能生成的2年利息/投資收入，如果算入這部分，方案一應該比方案二回報更好。
當一個精明消費者，多計算一下不同的還款方案，就能夠有效改善自己的財務狀況。
（鑑於有看倌提出數字有問題，我重新用AI把2個情景算一次，得到的結論依然是方案一比方案二更好，希望以此供大家參考。另外，為什麼第一次計到11449，第二次計到10917？原因是因為我用了兩個不同的AI model去計算，所以得到2個截然不同的答案。根據自己手算，10917才是正確的，所以修改了數字。）
點解嘅 好似有D 反邏輯
回覆刪除唔反邏輯，方案一既供款其實係295萬還28年，額外5萬還2年，而方案二既供款反而係295萬還30年，所以總供款多左
刪除條數好似計錯了 我計到第一係4,194,617 第二係4,191,080
回覆刪除我計法係咁，方案一：（11698x24）+（11499.6x336），而方案二：11503x360
回覆刪除第一 （11698 X 24） + 50,000 + （"11499.6" X 336
刪除= 280,752 + 50,000 + 3,863,865
= 4,194,617
(數據唔同咗？ 我按現在睇到你上面條數再計， 我無考究 就抄你上面，$10917 or “11499” )
第二 50,000 + 11503 x 360 = 4,191,080
應該係第一還款多咗，原因開頭多出來果5萬要息，咁就唔反邏輯了
雲
只要你果 50,000係 2年 內回報超過
刪除4,194,617- 4,191,080 = 3,537
即大約 "2年" 回報有7.1%(平均每年3.55% ) 就可以追到條數。
雲
我重新用AI計過一次每月供款，應該係10917，唔係11499。然後再用AI計一次兩條數既總供款額，得到結論係方案一總供款額等於方案二總供款額。
刪除多謝雲先生/小姐，證明真係有人好有心咁睇我嘅文章，萬分感激
刪除按我計算第一項，代入11,698 @ 24個月之後變成10,917 ，應該係3,998,864
刪除VS 第二項不變 4,191,080
差距仲大咗！
感覺上2個供款 唔應該會一樣。
第二項我理解你係想，當一開始就還5萬，所以一開ball得返295萬。第一項係2年後先將果5萬還落去，所以一開始本金係300萬。
閉，難道係我邏輯有問題？
或者睇下有無第三位有緣人有興趣解答下。
雲
都幾有趣，希望有第三位有緣人傾下個計法。多謝雲先生/小姐
刪除可唔可以講下你嘅計法？謝謝
回覆刪除雖然具體數字唔一樣，但我用我既方法同樣計到兩者相差三千多，謝謝更正🙏🏻
回覆刪除恆生按揭計算機
回覆刪除方案一,(11698x24)+(11494x336)=4142736
方案二：冇錯
真係唔計唔知,方案一只係多唔夠2千,5萬兩年點都賺到凸
方案一,兩年後還款,應該係11494/月
刪除謝謝。其實無論partial payment後每月供款係11499、11494定係10917，重點始終係呢個數少於11503，即係方案一晌二年後的確係每個月還少左。另外，我用ww個數，當相差一千幾，正如ww所講，5萬要賺1、2千並唔困難，相信大把人做定期都賺凸。希望呢篇文章俾大家多一個角度思考點樣用錢🙏🏻
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回覆刪除請見 《簡易數學（十三）之按揭借貸溫故知新》
回覆刪除多謝多謝，有勞魔術師兄既解說同計數～我都解釋返所謂潛在回報既概念，我比較重視資金既現在價值（present value），從做生意既角道睇，資金鏈一斷就要面對關門大吉既命運，因此手上有適當現金，比即時減少負債更重要，現金所產生的present value也更大。但無可否認，每月的資金流出也是非常重要的，因此部分還款方案能夠增加每月能儲蓄的數額，同時為重要時刻提供流動資金的需求，我認為比傳統的借貸想法更理想。
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