樓市小回顧：hibor rate下降、陳秉成/湯文亮賣自住物業

最近比較吸引我眼球的地產新聞包括：「磁帶大王」陳秉成自住物業淪為銀主盤、湯文亮賣自住單位及hibor rate回落。前兩者令我反思去槓桿的重要性，切記花無百日紅的道理，在好境時要適時減少負債以應付逆境；後者令我思考是否應該重造按揭，調低每月供款及賺取回贈。

我覺得不需要對新聞加入過多個人情感，不論我有沒有持有物業/股票/BTC，我都會看看每筆新聞是否存在投資機會，如果有就動手做套戥，沒有就繼續尋找下一個機會，這才能從新聞中獲得最大利潤。

我找了找現時市場上的Hibor plan mortgage loan計劃，暫時並不吸引。希望到正式減息時，能夠有更多值得入手的mortgage loan計劃出現。

也談樓市撤辣

看了今年的施政報告，局長提出樓市全面撤辣，到底是撤了什麼辣招呢？

1）買多於一層樓的，不再需要付15%雙倍印花稅（DSD）

2）非永久性居民不需要付15%買家印花稅（BSD）

3）3年內轉售物業不需要付額外印花稅（SSD）

另外，HKMA宣布承造物業按揭時，銀行按揭成數從60%恢復為70%，並撤除按揭壓力測試（也就是不看DTI了）。

根據以上資料，我的結論是：

從施政報告看，撤除辣招的主要受惠者是從內地帶資金來港的新香港人，未來樓市不再是由香港中產支撐價格，而是由新香港人支撐。至於會不會再出現摩貨潮？答案是暫時不會，因為目前炒家即使想摩貨，由於利息高企，而真正買家並不是那麼多的情況下，他們並不能在短時間內轉手獲利，因此我並不覺得炒家會促成更多樓市成交。

那麼我預期現在市況會如何呢？我覺得撤銷SSD，會誘使一班持貨能力較弱的賣家為免call loan，而以賤價沽出物業。說實話，如果我在市場上找不到更好的投資產品，我現在會積極在樓市找便宜貨，因為再過一段時間，當便宜物業被完全消化掉，就是樓價再度滯漲的時候。為什麼我會相信樓市短線悲觀，長線樂觀呢？因為2047年後有關處理土地的爭議，只有香港中產才會在乎，新香港人會選擇相信政府，而不在乎2047年問題的。可以預計到的是，越來越多新香港人湧入香港，成為新一代香港的經濟支柱，未來的物業持有人大部分都是新香港人，這就是我讀完整份施政報告後的小小感想。

樓市末日？

這幾年來樓價下滑，我經常聽到一些沒有持有資產的人大叫樓市末日，或者慶幸自己沒有購置物業云云，更有些人嘲諷物業持有人「活該」、「把樓價抬高的人現在賠錢了，自食其果」。我覺得物業市場就像其他資產市場一樣，所謂的市場價格，基本上都是按買家、賣家雙方角力的結果而訂立，沒有誰可以單獨控制其升跌，連政府對樓市的政策都只是影響價格的其中一個因素，不可以絕對操控市價。因此我們看到早年的樓價上漲，是建基於香港經濟發展，人口增長而促成的結果，不存在誰炒高樓價。同樣地，現在樓價下跌，也是由於整個世界的貨幣緊縮政策，導致經濟下行而衍生出來的結果。其實樓價下跌，不僅僅發生在香港，其他國家同樣出現這個現象，只是談論的人比較少而已。

此外，那些希望已置業人士因為樓市下跌而變負資產的人，恐怕要失望了。以下是香港統計處2021年的數據（source from林一鳴博士後facebook）：

早在2021年，已置業人士中，66.1%已經沒有供樓壓力了，所謂「許多人會因負資產，而被銀行沒收按揭單」一說到底從何而來呢？

至於我對樓市的展望，我覺得可以參考Statista根據市場數據，對香港物業市場的預測（原link在此）：

資產錯價只是佔經濟週期的一段時間，長遠來說，資產會回歸其應有的價值，這是必然的市場定律，因此我對香港的樓市並不悲觀。

對我來講，覺得樓市末日的人，跟覺得BTC會歸零的人一樣可笑。市場是不會因為誰的美麗幻想而改變的，我們應該去了解市場、適應市場而作出部署，這才是能從資產市場獲利的最佳方法。

樓市大跌，對業主有什麼影響？

近期我接得最多的，就是地產經紀打來問價的電話，由於買家定價跟我心目中的賣價相差甚遠，我毫不遲疑就回絕了。有些經紀問我，樓市大跌至2018年的水平，你不擔心你現在喊的價太高嗎？

老實講，我一點也不擔心物業賣不出去，因為我在放賣期間，還是在一直收租的，而在這許多年持貨歲月中，我不斷去槓桿化，已經把負債水平減低不少，現在我手上至少4個小資產已經完全斷供了，另外的四個資產，一個快要供斷，另外三個也只剩下一半供款，所以即使加息，對我的影響也不大，更不會出現負資產的情況。這段時間我的租金收入每年都有增加，即使物業賣不去，我還是可以每月躺着賺，所以我並沒有劈價賤賣資產的需要。

我想帶出來的訊息是：像我這類早年以高槓桿買入資產，之後不斷去槓桿的業主並不是小眾，加息早已經不太影響我們了。我預計物業市場會一直出現這種拉鋸情況，買賣兩閒但租務成交多。

就看我的想法準不準吧。 

金管局的新指引-調整壓測

香港跟隨美國加息，為刺激樓市，金管局在4天前宣布調整壓力測試，從現時的3%改為2%，詳文可以參考此link，我就偷懶不詳細紀錄了。無疑這個方案目前似乎對樓市影響不大，因為QE tappering，大眾都對物業買賣持觀望態度，寧願cash is king都不敢敘做按揭。那麼我覺得政府是不是多此一舉呢？不，剛剛相反，我認為現在調整壓測對樓市產生非常正面的作用，如果單看新指引也許大家會覺得沒什麼意思，但是如果配合0+3政策來看，就是十分利好的重大策略了。

我相信未來幾個月，利好樓市的因素會慢慢浮現，大家拭目以待。

新年第一擊-律師樓休業

今年最令我震撼的消息就是聽到黃馮律師樓突然休業，詳情可參考此link。此律師樓的資金遭凍結，不少使用此律師樓買入物業的準業主訂金被扣押，交易無法成交，慘成苦主。

買賣物業的過程中，律師樓是非常重要的合作夥伴，因為擬訂物業買賣合約、交收訂金、驗契、追查交收費用等工作都需要律師樓的員工幫忙跟進，一個買賣物業的老手多半跟一至兩家律師樓合作無間。律師會像這樣強行接管律師樓，是非常罕見的事情。

希望所有使用這家律師樓作物業買賣的人，都可以安全成交吧。

撤銷非住宅物業雙倍印花稅

今日施政報告出爐，特首取消非住宅物業雙倍印花稅，明天起生效，實在可喜可賀，我手上的幾個非住宅小資產應該受惠。政府應該是想刺激商業買賣，才作出如此決定，也未嘗不是一件好事，希望經濟真的會因以上措施而得以復蘇吧，雖然我暫時不抱期望。另外，交通補貼也延長了6個月，對市民來講是一項優惠，也值得注意。

今年會再買入一個非住宅小資產，希望成事吧。

應跌不跌

最近聽到的名句是，「如果一種貨品，在市場上出現應跌不跌的情況，那就是代表該貨品的需求高企，可以放心持有。」現在疫症蔓延，加上政府推出多項法例影響香港與各國的關係，按道理說，樓價應該呈現崩潰式下挫才對，但一向有留意中原地產指數（CCL）的朋友都會發現，樓價並沒有大幅回落，反而呈現低成交的狀態，這正正是「應跌不跌」的最佳寫照。各位買入實磚的朋友，請繼續放心持有吧。

劈價？

剛看到一單蠻有趣的新聞：

https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20200106/bkn-20200106214151455-0106_00842_001.html

新聞標題是-【樓舖齊冧】私樓平過居屋　外籍業主撤資　舖租瀉逾六成，似乎是為樓市吹淡風，點擊內文一看，的確是劈價賣樓，但賣完樓還是有賺，這算是利淡嗎？當然比起高峰期，樓市確實是回落了，但業主收租幾年，租客已代業主償還了不少貸款，加上賣樓所賺得的款項，實際上業主能袋袋平安的錢，遠比報導中的多，這是一般人看不到的盲點。

另外，從這則新聞也可以看到，樓齡較高、位置較偏僻的屋苑防守力較差，比如文中提及的海景花園，樓齡已經達32年，而且位於青山公路，地點偏遠，因此價錢也跌個四腳朝天。這樣看來，屋苑防守力是多麼重要呢，大家投資物業時要切記。

好書推介：樓市真相——傳媒政府不告訴你的事

首先，謝謝此書作者容許我在blog內寫推薦文。

事緣是上星期跟一眾好友聚餐時，席間一位我戲稱為大神的朋友突然跟我講，我出書嘞。這真是天大的好消息！大神一直說想寫本書，我還以為我只能空等呢，想不到果然成真了。

之所以戲稱他為大神，原因是他真的很有能耐，不但身居要職，還懂得運用財技賺得身家千萬。這一位神乎其技的大神，從一無所有到千萬家財，最令我佩服的，是對投資的執著和喜愛，每次跟他談及樓市、股市、債市，他都有獨特的見解分享，我所提到的股票債券，他都有看過資料，還能即時告訴我大量數據來支持他的分析。這些只限朋友間相傳的「秘笈」，如今籍著書本完整地呈現在讀者眼前，我覺得絕對是投資者的佳音。

能夠從股海債海賺過千萬，絕對不容易。我想，如果當日沒有跟這位投資大神成為朋友，也許就沒有june summer的誕生了，大神在我的投資路上影晌甚大，非常感謝大神過去以來對我的啟蒙。我強烈推薦大家買一本大神寫的書來看，相信大家都會從他獨到的觀點中獲得珍貴知識。

https://play.google.com/store/books/details/PP_樓市真相_傳媒政府不告訴你的事?id=lQHFDwAAQBAJ

再次減息

兩日前，美國聯儲局宣佈再次減息0.25%，並且暗示暫時將會是最後一次減息。

https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1489150-20191031.htm

不久，hsbc、交通銀行、永隆銀行、大新銀行、工銀亞洲、東亞銀行、中銀等等都宣布將港元最優惠利率減少0.125%，詳情可以查看以下連結。

https://inews.hket.com/article/2487577/【最優惠利率】再有銀行跟滙豐減息%E3%80%80大新交銀招商永隆宣布減息（不斷更新）?mtc=20023

減息對業主來講是個喜訊，代表每月供款減少，相信供樓中的業主會很高興。減息後的供樓變化，直接看新聞都有報導，以下資料節錄自明報新聞網。

每月供款大概減少二三百元吧，也不多。貸款金額如果少於480萬，減少的供款數額會更少。減息意味著借貸成本減少，是進行套戥策略（低息借貸買入高息產品）的好機會，大家不妨考慮一下。

我對施政報告的美好幻想

剛看完施政報告，興奮得令我忘了要寫印度股票，下篇再寫吧。

我相信受惠於政府的土地政策，美聯地產、新鴻基、長實等作樓宇買賣的股票會大升。我也看好恒基地產，因為政府提出大力發展基建，是相當利好地產商的消息。發展東涌線延線、屯門南延線及北環線的消息能夠刺激港鐵股價。

樓市相信會受惠於政策而更趨活躍，加上早前美國減息，相信樓價會繼續上升。之前我一直叫大家自住樓一定要買，不知有幾多人相信並實踐呢？我的苦口婆心，就是為了避免更多人受害。

https://www.policyaddress.gov.hk/2019/chi/highlights.html

安靜地做好應做的事

最近我研究到快速打字的方法，就是用語音翻譯成文字，這真是偉大發明，太棒了，再也不用打到手酸。

我很同意「少說話，多做事」這句格言，碰到該做的事，如果想成功，不需要大聲廣播的，安靜地做好那件事情就可以了。所以要了解一個人是否言行一致，不應該用耳朵聽，要用眼睛看，看對方做什麼事情就明白了。

美股方面，本來有想過買黃金ETF ，最後還是沒有買入。穆迪調整香港評級為負面，影響了借貸成本，幾家大銀行也相應調整了H按鎖息上限0.1%，影響新造按揭，看來香港經濟似乎愁雲慘霧。有餘錢的話，我打算多買一份債券，或者轉部分資金作定存，以保存實力。

香港加油，我也加油。

流言

最近有關香港政治的流言，暴力片段到處瘋傳，我的宗旨是，如果我無法證明片段屬實，就不會廣傳，因為我覺得現在的社會氣氛已經非常不好，假如我傳的片段屬假，那等於加把力讓社會更混亂，這是我所不樂見的事。

最近依然沒有對股債進行操作，該買的買夠了，該沽的也沽了，暫時停手。

有人問：現在應該買元朗樓嗎？我覺得如果有住屋需要就買吧，元朗樓的確比高位回落了10%左右，跌幅算是比較大。投資的話我不敢提供意見，估計受示威影響，元朗的租金回報可能會回落一點，對早年置業者沒有大影響，但今年想加入的準投資者要注意了。

希望7.27大家平安。

英國樓

這幾天主要是在看英國樓的資料。雖然英國面臨脫歐危機，但論政治、經濟、文明度等等都比較理想，加上非市中心的樓價還算怡人，因此動起買英國樓的念頭。據朋友講法，買英國樓是不用付佣金的，但賣英國樓需要付佣金，租金扣除稅務後，大概還有4%的淨回報，其實不錯。英國有租管公司負責租務及維修，據說維修費也昂貴，因為在英國，凡涉及人力的工作都要付最低工資，請人維修的成本相對高，所以許多當地業主都是自己幫租客維修單位，以減少成本。

暫時看來，英國和加拿大比較容易接受香港移民，也是我考慮的目標。希望再參考更多意見，最終整理一個適合自己的方案。

禁首置

財政司司長發文說留意到濫用首置的問題，有政客倡議物業除名後五年才能以首置名義買入資產，真是妙不可言的建議。站在暫時無錢買資產的業主立場來講，我是很支持司長立法的，因為我是既得利益者，樓宇供應不流通，等於我手上的單位價格會升值。但作為一個香港市民，我是非常反對這個建議，因為樓價進一步上升，等於加劇貧富懸殊，令小市民叫苦連天。

我真的很想問一下這些政客，到底有沒有讀過大禹治水的故事。江河漲潮導致泛濫，不斷用淤泥堵塞河道有用嗎？是，河水不在一地泛濫了，卻在另一處漲得更兇，這不是根本解決問題的方法，所以大禹治水是疏導河道，不是用泥土木板塞住河堤。假設物業需求是洪水，政府用猛招（泥土）壓抑需求（洪水），這是德政嗎？不容許市民甩名，以首置名義買入單位的話，誰是最受影響的呢？如果真的是富豪級的人，會不會介意多付15%買入物業呢？所以政府打擊甩名首置客，等於打擊希望以物業抗通漲的中產，這招根本對富豪不痛不癢。這樣一打，只會減低物業流通量，讓想置業的人無法買入單位，於是物業價格不合理地提升，難道這就是香港市民期望的結果嗎？

香港有這樣的官員，真是大資產家的福氣，小市民的悲哀。

反向操作

港股跌穿27000點，如果大家覺得會繼續下跌，可以看看恆指兩倍槓桿反向ETF（7500）的資料，這個ETF反向追蹤恆生指數，簡單來講就是：恆指跌，7500股價就會升，買家贏，恆指升，7500股價就會跌，買家輸。首先聲明兩點，一是反向ETF目的是用來對冲股市下行風險，不是用來炒賣的工具，二是我沒有買，因為我以前試過做類似對冲，效果並不理想。要減低風險，其實應該從整個資產配置著手，不應該以單一途徑做對冲來解決問題，這是我的經驗。

美股也在下跌，貿易戰是一場持久戰，就看雙方內耗結果如何。我沒有操盤買賣，只是一直在收股息，靜候黎明。剛剛看到CCL大破頂的消息，我想，我要做的已經在去年做好了，現在就等候收獲吧。

居屋小知識-獻給網友

由於房委會會為居屋準買家作擔保，30年內免壓力測試，保證銀行批出按揭貸款，加上地價折讓，居屋一般比私樓平30-50%，因此很受市民歡迎。二手居屋有自由市場（即白表）及免補地價（即綠表）之分，綠表及白居二人士可申請買入免補地價之居屋，最長按揭年期為25年，最高按揭成數達95%；白表人士可買入已補地價之居屋，買賣手續等同私樓，最高按揭成數亦與私樓一樣為90%。

為什麼二手居屋樓齡越新越值錢？一來樓齡新，相對需要付的維修費越小，二來房委會的居屋擔保期為30年，按指引，擔保期完結時，未償還按揭貸款必須降至六成，因此樓齡越新，越能拉長按揭還款年期，而且銀行能提供的按揭成數也更高，若買入樓齡較舊的二手居屋，能承造的按揭年期較短，同時亦需要降低按揭成數，也就是說，二手居屋樓齡越新，需要付的首期越小，而且每月還款額亦較低，供得比較輕鬆，因此樓齡較新的居屋單位比較受歡迎，價格亦比較貴。一般來說，買入1999年後首次放售，即樓齡未超過20年的居屋，獲批95%按揭及還款期25年的機會比較高，如果手上的首期不多，可以查看符合這個條件的居屋。如果能夠繳付四成首期或以上，但月入不高，建議還是向樓齡較舊但未過擔保期，即21-30年樓齡的居屋下手，因為競爭較小，議價空間較高，同時亦因為還在房委會擔保期內，所以承造按揭時免壓力測試。

希望以上資料能幫助到想買居屋的朋友。

令人喜悅的大破頂

剛剛翻看了資料，上年換入的三房單位和一個非住宅物業，最新成交比我買入價高了一點，實在令我很高興。按計劃，兩三年後我會再換一間樓齡更新的收租單位和更大的自住物業，相信是最後一次換樓了，運氣好的話，過幾年我會再買一間已補地價的居屋，完成一個單位自住，兩個單位及六個非住宅物業收租的想法。如果現在把從股市賺來的資金抽走，我的資金應該足夠多買一個單位，但一想到辛苦弄成的現金流就此消失，我又萬分不捨。要再想想辦法，在不犧牲現金流的情況下完成我的計劃。

這個網誌紀錄了我在上年撈底入樓市的情況，一如所料，今年樓市迎來了大陽春，這是對自己眼光的一個認同，比賺取實利更令我高興。投資是一個孤獨的工作，即使做過分析也不知道未來經濟走勢是不是符合自己猜想，而獲利就是市場認同自己想法的一個憑證，得到認同的喜悅促使我不斷做分析，樂此不疲。我就是那麼愛自虐，常常腦袋想個不停，有時的確讓自己太疲累，這是我需要注意的地方。

昨天按計劃寫好稿件投了文，一切事情都在預期中順利進行，實在太好了。現在就只剩下理順外匯問題了，要好好加油。

特色單位

最近跟一群朋友去參觀新落成樓盤的特色單位，看到一望無際的海景，忍不住感嘆，住這裏真是高級享受呢。

業主開價二千多萬，呎價來講算高，所以我們都是抱著白撞心態而來，實在對不起業主呢。好久沒有跟這幫朋友一起聚會了，這次既能看樓盤，又可以跟一班老友聚一聚，讓我非常高興。我這個人很頑固，不是很願意結識新朋友，現在常聯絡的都是好幾年前認識的。這群朋友跟我有共同興趣，就是喜歡參觀單位、分析股市樓市，能夠跟他們一起分析、討論，一直令我感到愉快。我想，如果沒有認識他們，我應該會很孤獨吧。能夠跟志同道合的朋友見面聊天，即使是短短一兩小時，已經是人生一大快事。

期望下一次再去看複式單位，讓自己更有動力賺錢享受。