2024年5月18日 星期六

如何有效地去槓桿

如果看倌有留意我的blog文,應該發現我在2019年開始停止買入資產,並一直提出去槓桿的想法。那麼,如果有效地去槓桿呢?以節省最多利息支出為目標,應該如何在不影響自己的日常生活下,有效地降低自己的負債數字呢?我覺得這個題目是值得一寫的。

首先希望大家留意,貸款的計算方法一般都是依78法則來進行的,關於78法則的具體內容,大家可以參考此link,我就先省下詳細說明了。簡單來講,在初期的還款中,利息佔多,本金佔少,還款愈到後期,本金佔比愈大,換言之,如果打算提早還款的話,應該選擇在按揭貸款的早期進行,這樣就能夠有效地減少利息支出。另外,在聯儲局宣布進入加息周期後,個別銀行曾經推出APR不超過2%的小額貸款計劃,當時按揭貸款的APR大多是超過2%的,結果出現了長債息率比短債息率高的特殊情況。

我的操作方法很簡單,就是借入利率較低的小額短債作部分還款,來清還已借入兩年多的按揭貸款。當然按貨幣貶值的理念來講,應該是借入長債,讓每年貨幣貶值的比率慢慢減低借貸成本,但人畢竟會對借入巨額貸款,需要作長期還款而感到不安的,為了不影響自己的現金流,我借入小額貸款,在短時間內自行調高小量的每月還款額,來達到最節省利息支出的效果,這樣一來,我不需要即時動用一筆存款去還債,從而保障了手上穩定的現金流,還能夠有效地節省利息支出,對我來說,實在是非常棒的好主意。

我用這個方法,成功還去總貸款本金的5%,算來也是六位數字的數額,讓我感到非常高興。這是值得推介的去槓桿方法,僅供大家參考。

2024年5月11日 星期六

五月小旅行

這兩天是我安排的家庭旅行,這篇文章是在酒店寫下的。這一兩年來工作壓力大,我不時會搞一兩天的小旅行,讓家人和自己輕鬆一下。昨天孩子在酒店暢泳一番,晚上一家人吃了一頓豐富的晚餐,很是減壓。

所有資產都成功租出,總算放下心頭大石。我打算拿部分下月的薪水兌換成外幣,並把另一部分薪水繼續投資ZA bank的港元貨幣基金。看了看回報,貨幣基金比定存高,而且風險較低,值得投入更多資金,希望透過這項投資,能夠獲得更多回報。

我滿心期待著6、7月和孩子一起來個長途旅行,希望一切順利呢。

2024年5月8日 星期三

MPF破百萬的感想

最近查了查MPF,受惠於港股升幅,我在早前買入的恆指基金帶來了不錯的收入,雖然MPF我還無法提取,但感覺還是滿高興的。

小資產全部租出,物業的租約也將在星期四簽署,實在太好了。

雖然收入增加,我卻一直在生病,真希望有個長假期休息一下。最近人工也有小增長,早前我在crypto currencies市場撈了一點貨,也帶來了一點升幅。

值得留意的消息是政府優化年金計劃,收益獲得提升,詳情可看此link,有興趣的看倌不妨留意。

2024年4月26日 星期五

齊來享受日元匯率下跌引致的大減價

看了看新聞,每百日元兌港元匯價跌致4.94,換言之,現在以港元買日本貨十分超值,我也趁機到我最喜歡的日本網店-樂天市場去買了一雙涼鞋和一個皮革單帶揹包。

我非常喜歡買日本貨,雖然論價錢,淘寶貨一定完勝樂天日本貨,但是如果是一些跟食用健康有關的用品,比如常常會接觸嘴唇的杯子、碗和盤子,會接觸身體的毛巾等等,或者是講究耐用性的用品,比如包包,還有孩子用的東西,我都不會選擇淘寶貨,而會上樂天網站購物。

日本樂天市場是日本最大型的網店,什麼東西都有,而且質素很棒,我在5年前買入一個大瓶子,如今仍然愉快使用中。日本貨的好處是它會把東西的格式寫得很清楚,比如我買的大瓶子,寫明了可儲存101度的熱水,亦可以儲存接近0度的冷水,讓我用得安心。難得現在日元匯價低迷,我馬上就跑去入手日本貨了,始終日本貨的質量有保證哦。

希望看倌們也一起來享受便宜又優質的日本貨吧。

2024年4月20日 星期六

入手hsbc expat定存

上文(link)說過我會嘗試做HSBC Expat的fixed term deposit,前幾天終於成功入手。查了查幾隻外幣的定存利率,發現回報還是滿不錯的。

英磅的fixed term deposit利率如下:











澳元的fixed term deposit利率如下:










加元的fixed term deposit利率如下:










還有港元和美元的fixed term deposit利率也值得一看,大家有興趣的話可以到此link看看。

申請HSBC Expat絕對是值得一試的實驗,能夠讓閒置資產多一個躺平的獲利途徑,而我也成功敍做了3個月外幣定存以獲取利潤。雖然美元、港幣的定存利率並不算吸引,但是其他外幣定存的利率並不比當地銀行所提供的定存利率差,我覺得還是值得一看的。

以上是我的小小分享。




2024年4月17日 星期三

再次買入外幣

最近的操作很簡單,就是投資了掛鈎外匯。今天一查,發現自己在低位接貨了,對我來講是值得高興的,因為這代表我終於成功兌換了足夠的外幣去做定存了,正想試試在HSBC Expat開立定存呢。

工作還是如常忙碌,盡力就好,不必太在意。

嘗試買入的ZA bank基金稍有微利,實在是很有趣的體驗。

加油,加油,希望自己能一天比一天進步。

2024年4月9日 星期二

尋找投資機會

最近我發現mox bank和za bank都開始提供投資服務,出於好奇,我也研究了一下虛銀所提供的服務,看看有沒有值得一提的投資項目。

Mox invest主要提供美股買賣服務,以美元交收;Za bank則主要提供美股和基金買賣服務,以美元和港元交收。我獲得了幾張Za bank的基金投資優惠卷,算了算成本,到虛銀買基金比到銀行買更划算,抱著姑且一試的心態,我試著買入Za bank的基金,希望能帶來比定存更高的收入。

兩個小資產都成功放租了,總算是鬆一口氣,單位則還在裝修中,希望裝修完成後能成功放租。現在的租務市場不差,不過由於我挑剔,所以一直沒有落實租約,希望能找到合適的租客吧。

另外,終於收到HSBC Expat的debit card,樣子看起來還不錯:










這下子終於完成了HSBC Expat的申請,可以快樂地使用debit card,實在太好了。

2024年3月26日 星期二

Bonus 與雜想

今年收到生平最多的Bonus。

去年渡過了可說是工作生涯上少數比較艱辛的日子,我已經好久沒有試過如此沒日沒夜的工作了,也不是希望有什麼成就,就只是一份責任感,驅使自己努力罷了。我對Bonus向來沒有什麼想法,有當然值得高興,沒有也不會特別難過。不過今年能收到豐厚的Bonus,還是十分愉快的。

另外是最後一個小資產都有人問津,實在太好了。希望出租單位裝修後,能夠順利放租。

最近大孩子跟我說起,看到影片中捨己為人的片段,覺得很感動,我也接著跟大孩子聊起我對幫助別人的想法。我覺得對人有愛心,幫助別人,這是必須的、應該做的,但是我的人生經驗反覆印證著,有些不懷好意的人會利用別人的愛心作惡,我不希望大孩子因為受騙而遭受傷害。因此我跟大孩子說,我們要當一個有愛心、正直的人,但我們不要當笨蛋。忠直、仁慈雖然不會為自己帶來什麼好處,但可以避免行惡所衍生出來的災難,因此我還是希望孩子能夠堂堂正正的做一個好人。與此同時,我也希望孩子要有明辨是非的能力,懂得識破並迴避別人施加的惡意,不要當一個幫助別人卻反遭其噬的傻瓜。

我的媽媽是個老好人,常常幫助別人,也因此被騙了許多次,但她從來沒有因為別人的惡念而拒絕行善。我們應該對人冷漠一點去保護自己嗎?我覺得順從自己個性就好。這個世界上也許有很多騙子、壞蛋,但我們不要因為這些醜惡的人,而對人性絕望,失去信心。我還是願意相信,人性是光明的、美好的。

這就是我的思考和期盼。

2024年3月23日 星期六

純粹自白:近況

最近也沒什麼好操作的,也是躺平收息、收租、努力工作而已。我期盼着快要派發的bonus,並提早準備了復活節旅行的住宿。

剛把收租物業回收,小裝修正在進行中。另外,再有一件小資產證實租出,只剩一個小資產仍然待租中。

債券的利息快要派發了,預計數目也不多,但有額外收入還是值得高興。我感覺這一年來,身體狀況大不如前,計算了一下,預計自己多幹幾年,就可以轉為半職,剩下更多時間陪伴家人了。

我是那種下班就回家,沒什麼夜生活的人,簡單生活令我感覺很安心舒適。我打算在今年學車,一圓自己當女車手的想法(笑),希望成事吧。

有兩件事也值得一寫。以前我的blog主要流量是因為跟其他blogger交換了連結,看倌讀其他blog文時也順便查看我的文章。最近一年來,連結我的blogger減少了(也不知何解,反正我還是很平安心就是),我的blog主要流量竟然是從其他討論區,或者是有人主動google找我的blog文而來的,對於這個趨勢我覺得既有趣又感動。通常找知名blogger加連結是最容易讓blog文獲得人氣的方法,不過由於我不是很在意blog文流量(說穿了就是懶得拉關係),我從來沒有主動叫其他blogger加入我的blog連結。像我這麼懶的人,居然有人主動找我的文章看,實在令我慚愧,謝謝大家願意看。

另一件事就是關於租客。跟另一位blog主R兄一樣,我也是寧願讓單位空置,也不想放租給劣質租客的,因為處理劣質租客需要花的心血、時間跟租金收入不成正比,我寧願少賺一點,也不想花時間跟麻煩人糾纏,相信這是業主們的共同心聲吧。

2024年3月10日 星期日

反烏托邦的改革-見證AI時代降臨

我必須承認,我是帶有反社會人格的投資者。也許在部分人眼中,像我這種社會反叛者是個「禍害」,會製造出令人很頭痛的麻煩,但是我並不想停留在固定的思考邏輯上,未來應該是更進步、更美好的,因此當我仔細看過BTC的白皮書後,我成為了BTC的支持者。

最近關於虹膜掃描儀的發明和Worldcoin,同樣吸引了我的注意。從ChatGPT到Worldcoin,以前只在大學圖書館內收藏的論文內容,真的一一呈現在商業發展上了,有幸成為見證AI踏入應用層面的一份子,我覺得既感動又驕傲。

現在的社會制度不好嗎?金融體制不理想嗎?不是的,但我們是不是應該只停留於舒適帶,不再思考有什麼東西可以優化目前的制度,提升整個社會的生產力,改善貧富懸殊的情況嗎?我認為AI就是未來改革制度的重要工具。

You may think I am a dreamer, but I am not the only one.

(P.S. 有時候,我會因為堅持做自己認為對的事而受到責難,內心會忍不住懷疑,是不是不堅持,easy going一點,就可以避免更多衝突,讓自己的日子過得更愉快呢?後來我回心一想,我太在乎責備我的聲音,而遺忘了許多跟我一樣擁有相同信念的人,我只要當一個自己喜歡的人就好了,這就是我,獨一無二的June Summer。)

2024年3月3日 星期日

也談樓市撤辣

看了今年的施政報告,局長提出樓市全面撤辣,到底是撤了什麼辣招呢?

1)買多於一層樓的,不再需要付15%雙倍印花稅(DSD)

2)非永久性居民不需要付15%買家印花稅(BSD)

3)3年內轉售物業不需要付額外印花稅(SSD)

另外,HKMA宣布承造物業按揭時,銀行按揭成數從60%恢復為70%,並撤除按揭壓力測試(也就是不看DTI了)。

根據以上資料,我的結論是:

從施政報告看,撤除辣招的主要受惠者是從內地帶資金來港的新香港人,未來樓市不再是由香港中產支撐價格,而是由新香港人支撐。至於會不會再出現摩貨潮?答案是暫時不會,因為目前炒家即使想摩貨,由於利息高企,而真正買家並不是那麼多的情況下,他們並不能在短時間內轉手獲利,因此我並不覺得炒家會促成更多樓市成交。

那麼我預期現在市況會如何呢?我覺得撤銷SSD,會誘使一班持貨能力較弱的賣家為免call loan,而以賤價沽出物業。說實話,如果我在市場上找不到更好的投資產品,我現在會積極在樓市找便宜貨,因為再過一段時間,當便宜物業被完全消化掉,就是樓價再度滯漲的時候。為什麼我會相信樓市短線悲觀,長線樂觀呢?因為2047年後有關處理土地的爭議,只有香港中產才會在乎,新香港人會選擇相信政府,而不在乎2047年問題的。可以預計到的是,越來越多新香港人湧入香港,成為新一代香港的經濟支柱,未來的物業持有人大部分都是新香港人,這就是我讀完整份施政報告後的小小感想。

2024年2月27日 星期二

BTC升到57000的時候

昨天BTC突破歷史高位57000,我手上的小小持貨也翻了1.5倍。我大概在BTC到21000左右買入,持貨至今,另外由於看好AI的發展,我也買入了與AI有關的小幣,很幸運地,我的倉位已經翻倍了。

那麼我現在還會買入crypto currencies嗎?不,我覺得價格有點高了。我把手上的BTC賣了一半,換成USDC。希望在下一次大跌市時再次買回BTC和心儀的小幣。

到底應不應該把賺到的USDC換回港幣呢?這是我正在思考的問題。先去睡個覺,再處理USDC吧。


2024年2月22日 星期四

HSBC Expat Account到手

我的HSBC Expat account終於開通了。

整個流程如下:

在2月9日收到來自HSBC Expat team的電郵,告知我可以網上申請HSBC Expat account,並提供了referal code給我。

我在2月14日透過網上連結申請HSBC Expat account(見此link),使用護照登記個人資料、自拍並提供住址證明後,就收到電郵提示了:









電郵內容大概是說,如果提交的文件沒問題,我將會在7-10天後收到開戶成功的電郵。果然到了2月22日,我收到期待已久的通知:


嘗試使用HSBC Expat mobile apps登入帳戶,設置了帳戶名稱後,我發現要把HSBC Expat account連上香港hsbc premier account必須在網上理財進行,結果我使用mobile app得到security code來登入HSBC Expat 網上理財帳戶,並進行了以下步驟來把HSBC premier account連上HSBC Expat:

連結成功後,我在香港的hsbc premier account能夠成功轉帳到HSBC Expat account了,全程手續費全免,實在令人欣喜。 開戶時間大概花了8天,算是十分有效率了。

現在我可以高興地使用我的新帳戶了~


2024年2月18日 星期日

開立HSBC Premier後的優惠

前文(link)提到我開立了HSBC premier帳戶,RM提供了一份帳戶優惠清單給我,看了看條款,我應該能夠穩獲以下優惠:









剛收到HSBC premier mastercard,看了看網上評價,似乎比HSBC Visa Signature更小回贈,不太實用(link),我還是繼續使用我的HSBC VS好了。

另外,我從RM手中獲得新鈔,也算是小優惠吧,總比沒有好。至於我的真正目的-透過HSBC premier申請HSBC Expat也正在進行中,下一篇文章再寫。

2024年2月11日 星期日

嚴選性價比高的香港親子staycation酒店

我很喜歡去本地酒店staycation,如果價錢不貴,周六日我都會去酒店小住,再帶孩子到附近地方遊玩。我選擇酒店的條件如下:

1)我多半是一家四口出發,所以酒店房間不能太小,否則住起來會很不舒服,如果有一房間隔又價格廉宜的酒店,我會優先考慮。

2)我和我的孩子都喜歡泡澡,因此揀選入住的酒店大部分都有浴缸。

3)我的孩子非常喜歡游泳,因此我會選擇有泳池,或者附近有沙灘的酒店。

4)孩子們非常喜歡溜滑梯和玩波波池,因此有兒童遊戲室,或者旁邊有公園的酒店,也是我的首選之一。

5)不考慮連早餐或下午茶的住宿package,因為這類型package多數只會提供最基本的兩張單人床房型,四人入住的話會非常擠擁。

6)只要房價合理,不介意酒店略為陳舊或地點隔涉。

7)反正只是短時間入住,不介意酒店是否有鬧鬼傳說,也不介意是否曾為檢疫酒店。

8)由於大部分時間都會自行買餐,不太在意酒店餐飲質素。

9)暫時不考慮體驗苦行僧式的渡假生活,因此不選擇可供多人入住的青年旅舍。

10)個人經驗來講,大部分香港的酒店職員都願意盡力配合客人需要,因此,我很少會因為職員的服務態度而決定是否入住該酒店。

根據以上考慮點,我會推薦以下酒店:

- 荃灣帝盛酒店(有漂亮的兒童遊戲室、室外游泳池、三人或以上入住的房型,部分一房間隔配有浴缸。由於這酒店的基本2人房都不大,我多半會挑3人房或家庭豪華房入住,不會選擇基本房型。另外,這家酒店旁邊都是工業大廈,要坐穿梭巴士才能到大型商場和食店,要特別注意)

- 天水圍都會海逸酒店(有兒童遊戲室、室外遊泳池、浴缸,旁邊是天水圍公園,房間內一般有梳化、餐枱、坐椅而且比較寬敞。這家酒店只要不是挑最基本的雙人房,其他房型都足夠三人或以上入住,不會有地方狹小的感覺。缺點是天水圍比較遠,不是住新界西的要花頗長時間坐車前往酒店)

- 荃灣西如心酒店(有小型兒童遊戲室、超讚的室內/室外游泳池,旁邊是荃灣公園,房型一般都是兩張雙人床、有浴缸。即使是最基本的雙人房,都配有兩張雙人床,這點真的超讚。基本房型內部不是特別大,但都是正常迷你酒店房間的2倍,不會讓人有狹窄的感覺。缺點是房價比較貴,要等打折才值得入住)

- 荃灣帝景酒店(有兒童遊戲室、室外游泳池,旁邊是水質不錯的麗都灣,有兩張雙人床的房型可供選擇,家庭房內部也算寬敞,唯一美中不足是只有淋浴設施,沒有浴缸,而且酒店位置頗為偏遠)

- 沙田麗豪酒店(有室外游泳池、有浴缸,附近有沙田交通安全公園、有兩張雙人床或一張雙人床加一張梳化床的房型,而且家庭房很有空間感,比幾家荃灣酒店都大,缺點是設施有點陳舊和發生過住客跳樓死亡的事件,但我入住時,從來沒有碰過任何靈異事件)

- 沙田帝都酒店(有室外/室內游泳池、有浴缸,附近有沙田公園和史奴比開心世界,有兩張雙人床加梳化的房型,游泳池旁邊有桑拿室,喜歡先游泳後泡桑拿的人相信會很滿意。這家酒店的特色是會提供不同質感的枕頭,乳膠的、羽毛的、記憶綿的等等都有,可以跟服務員要求換個適合自己的枕頭使用,非常貼心。缺點是通常春節、復活節、聖誕節這些旺季都房價高企,要有耐心等待打折時機)

在我的清單裏,並沒有一般KOL推介的愉景灣酒店、黃金海岸酒店、迪士尼樂園酒店和海洋公園萬豪酒店,並不是這些酒店的親子設施不夠好,泳池不夠漂亮,而是這些酒店的房價都長期昂貴,很少打折,而且通常都是跟幾家陌生人合用兒童設施,對我來說CP值不高。

寫下這篇文章,目的是給同樣喜歡staycation的朋友留個參考,因為網絡上業配文(就是收取酒店優惠後才寫的blog文)實在太多,真實分享的長篇文章很小,令我之前做資料蒐集時非常惆悵。以上幾家酒店我都入住過,覺得性價比高又適合與孩子同行才寫文推薦,僅此分享。另外,由於我是以本土人的眼光考量,因此酒店是否接近機場和著名景點(比如迪士尼樂園、海洋公園等等)我是完全不在乎的,希望看倌注意。

祝大家年初三有個愉快假期。


2024年2月9日 星期五

不選擇FIRE的理由

在一個移民group內,有網友提出FIRE(Financial Independence,Retire Early)和4%理論,都是老生常談的內容。看了看解說,我暗裏搖了搖頭。不是理論不對,而是這不是我的目標。

如果按網友的計算方法,我應該在5年前已經能夠考慮FIRE了,但是我並沒有退出職場,原因是我不希望因為渴望FIRE,而委屈地渡過剩下來的人生。我們(或者單以自己為例)會積極計算每月支出,從而估計出日後需要多少資金,來確保自己退出職場後過上舒適的日子,這就是4%理論的由來。問題是,如果退休後我的日常生活費猛然提升,或者投資失利,導致可用本金減少,4%理論就未必適用了,因為FIRE的前提是你一早把自己的生活費固定化,以犧牲部分享樂的資金來換取提早退休。一想到以後我需要降低生活質素來達到FIRE,就令我有「何必勉強為之」的念頭。我非常討厭限制自己每月開銷來達成財務自由,這不是我憧憬的理想生活。又不是無法工作,為什麼要限制自己不去獲取主動收入呢?與其強迫自己節儉渡日,倒不如轉做兼職賺取零用,以半退休的形式輕鬆過日子更好,這就是我一直沒有FIRE的理由。

祝各位年初一大吉大利。

2024年2月6日 星期二

擇善固執

以前讀中文的時候,老師解釋擇善固執的意思,令我留下了深刻印象。擇善固執就是指選擇自己覺得對的事,堅持做下去。我覺得固執不對,但是堅持信念這個想法是對的。這一兩年經濟下行,看到一些文章寫得很好的blogger棄坑了,內心覺得非常可惜。我也有段時間因為專注工作而減少出文,不過從沒打算棄坑,即使這個blog沒有給我帶來收入,我還是會寫下去的,因為我覺得寫blog文是對的事,透過文字,我希望把我的思考、我的情感完整紀錄下來,寫作令我反思自己的投資路向,也令我深入思考接下來要走的人生方向。

不知不覺,自己的blog已經寫了好幾年。我很慶幸自己能夠堅持下去,也佩服所有堅持繼續無私分享的bloggers們,感謝大家擇善固執。祝大家在不久的除夕夜有個快樂倒數。

2024年2月2日 星期五

機管局債券到手

早前提過的機管局債券已順利入手,估計能一上市就獲利,我打算保留着收取利息。看了看新聞,果然大部分定期存款的利率都下跌了,我在東亞銀行、Citibank、ZA bank繼續敘做3個月定期存款,幸好還是有超過4厘的利息收入,加上3年4.75%的綠債利息和4.25%的機管局債券利息收入,我的被動收入部分算是安穩的,令我十分滿意。

成功升級為hsbc premier後,我跟我的RM申請開立HSBC expat,相信開戶後,我的外幣也可以敍造息率較高的定存,這也是值得高興的事。

最近令我比較煩惱的,就是有3個租客在差不多時間退租,我需要退還按金,亦要花一點時間去找新租客。幸好還有一個租客確認續租,付了半年租金,總算是鬆一口氣。租客退租,令我想full paid一個資產的決心更大,雖然加息周期已過,但是如果碰着像現在這樣的情況,在沒有租金收入的情況下每月還款,內心還是有一點壓力的,乾脆借入息口便宜的personal loan,用一部分還掉手上比較高息的按揭貸款,再用另一部分敍造定存來賺取息差。

Personal loan的息口回落了,我陸續收到比按揭利率更便宜的個人貸款方案,希望能夠挑一個年期短,利息低的申請吧。


2024年1月22日 星期一

母乳餵哺,我做得到

我給大孩子餵了差不多兩年的母乳,吸取上一胎的成功經驗,小小孩真的順利多了,生產後我很快上奶,小小孩也很配合我,不知不覺我已經讓小小孩吃了兩年多的母乳了,連我自己之前都無法想像。

如果新手媽媽希望給新生兒母乳餵哺的話,我建議在懷孕時去上上課,多請教有母乳餵哺經驗的老手,這樣可以避免自己走寃枉路。個人經驗來講,順產比較容易上奶和照顧孩子,另外,生產後首半年的家務事盡量不要自己處理,找人幫忙就是,自己心情會好過一點。休息得好,身體自然能造更多奶,也更能夠好好餵養孩子了。

祝新手媽媽跟小baby幸福滿滿~

2024年1月14日 星期日

雜事幾樁

今天看了看新聞(原link),原來機管局的債券將會在下周三(17 Jan)開始認購,年息4.25%,一萬元一手。我認為這個投資項目是吸引的,會投入資金去認購。

另外,11隻現貨BTC ETF終於在美國上市了,對我這個bitcoin maximalist來講是非常值得鼓舞的消息。有人問,BTC受SEC認可了,那麼ETH呢?我估計暫時還不到ETH ETF上市吧。

垃圾徵費在4月1日正式生效,看倌可要好好留意了。

一直久病未癒的我,是時候休息一下。

2024年1月10日 星期三

開徵資產增值稅

2024年施政報告將會在3月宣布,看了看有關報導,開徵資產增值稅的討論引起我的關注。作為一個在股票和物業市場投資的小市民,我對資產增值稅十分反感。市民害怕被徵稅,導致市場的交投量減少,這樣一來,政府既沒能獲得額外收入之餘,還不斷打擊有心投資股市和樓市的市民,我實在不明白為什麼要研究如此擾民的政策。

至於有什麼稅項可以增加庫房收入?我認為開徵奢侈品的稅項是可以考慮的,另外提高多年沒有漲價的公共設施收費也無可厚非。

希望這次的施政報告不要弄得人人喊打吧。



2024年1月5日 星期五

樓市末日?

這幾年來樓價下滑,我經常聽到一些沒有持有資產的人大叫樓市末日,或者慶幸自己沒有購置物業云云,更有些人嘲諷物業持有人「活該」、「把樓價抬高的人現在賠錢了,自食其果」。我覺得物業市場就像其他資產市場一樣,所謂的市場價格,基本上都是按買家、賣家雙方角力的結果而訂立,沒有誰可以單獨控制其升跌,連政府對樓市的政策都只是影響價格的其中一個因素,不可以絕對操控市價。因此我們看到早年的樓價上漲,是建基於香港經濟發展,人口增長而促成的結果,不存在誰炒高樓價。同樣地,現在樓價下跌,也是由於整個世界的貨幣緊縮政策,導致經濟下行而衍生出來的結果。其實樓價下跌,不僅僅發生在香港,其他國家同樣出現這個現象,只是談論的人比較少而已。

此外,那些希望已置業人士因為樓市下跌而變負資產的人,恐怕要失望了。以下是香港統計處2021年的數據(source from林一鳴博士後facebook):







早在2021年,已置業人士中,66.1%已經沒有供樓壓力了,所謂「許多人會因負資產,而被銀行沒收按揭單」一說到底從何而來呢?

至於我對樓市的展望,我覺得可以參考Statista根據市場數據,對香港物業市場的預測(原link在此):











資產錯價只是佔經濟週期的一段時間,長遠來說,資產會回歸其應有的價值,這是必然的市場定律,因此我對香港的樓市並不悲觀。

對我來講,覺得樓市末日的人,跟覺得BTC會歸零的人一樣可笑。市場是不會因為誰的美麗幻想而改變的,我們應該去了解市場、適應市場而作出部署,這才是能從資產市場獲利的最佳方法。

如何有效地去槓桿

如果看倌有留意我的blog文,應該發現我在2019年開始停止買入資產,並一直提出去槓桿的想法。那麼,如果有效地去槓桿呢?以節省最多利息支出為目標,應該如何在不影響自己的日常生活下,有效地降低自己的負債數字呢?我覺得這個題目是值得一寫的。 首先希望大家留意,貸款的計算方法一般都是依...