按揭貸款計計數

眼見市道不景，我償還了部分按揭，同時打算重組一個單位的按揭貸款，以應付將會來臨的經濟沖擊。在計算過程中，我發現了一個相當有趣的資訊，值得分享一下。

我比較了一下2個情況，在同一利率下：

1）本金300萬，還款期30年，2年後作部分還款（$50000）以減少每月供款額

2）本金295萬，還款期30年

到底哪個方案能夠為自己帶來最大的潛在回報？

先談方案一，假設利率為2.4%，部分還款前，每月供款為$11698.24，部分還款後則為$10917.79，全期供款為HKD $4141177.20

方案二，同樣假設利率為2.4%，直接從借款扣減50000，每月供款為$11503.27，全期供款為HKD $4141177.20

比較兩個方案後，方案一跟方案二的結果一致，但進行部分還款後，方案一的每月供款額比方案二更少。此外，我這個計算並沒有包括$50000能生成的2年利息/投資收入，如果算入這部分，方案一應該比方案二回報更好。

當一個精明消費者，多計算一下不同的還款方案，就能夠有效改善自己的財務狀況。

（鑑於有看倌提出數字有問題，我重新用AI把2個情景算一次，得到的結論依然是方案一比方案二更好，希望以此供大家參考。另外，為什麼第一次計到11449，第二次計到10917？原因是因為我用了兩個不同的AI model去計算，所以得到2個截然不同的答案。根據自己手算，10917才是正確的，所以修改了數字。）

假如被裁員，能否有足夠的現金流捱過難關？

最近，我的一位好朋友（就業於半政府機構）跟我講，由於政府削減資助，公司正在裁員。一向以為不受經濟週期影響的鐵飯碗工種，似乎漸漸失去優勢。

對朋友的遭遇，我深感同情，也使我反思自己的投資策略，是否應該變得再保守一點？我反覆自問，如果我被裁員，能夠有充足的現金流捱過難關嗎？

大家看到我不斷償還部分貸款，其中一個原因就是對失業的潛在考慮。我估計自己今年能逃過失業的命運，但是長遠來講，單靠正職收入來維持生活所需，在現今的香港經濟環境來講，是非常危險的事情。粗略估計一下，我的租金收入，和流動資金所生成的利息，只夠支付兩個孩子的學費，假如我失業的話，孩子的校車費、補習費和其他家庭開銷依然需要依賴丈夫的收入來支撐，這讓我感覺有點擔憂。雖然丈夫同樣不用擔心失業，但是「花無百日紅」的道理我一直深有體會。投資涉及風險，也講求機遇，因此不能光靠投資去增加收入。思來想去，暫時只能節約一點來增加儲蓄比率吧。

今天寫下此文，目的是希望給看倌帶來一個信息，就是居安思危。永遠不要低估自己失業的可能性，也永遠不要高估自己的運氣，Always prepare for the worst才能夠穩中求勝。

移居英國前的安排（中）

有網友提及今年新推出的英國稅制，這裏也說明一下。以前英國對非長期居住英國的公民提供一種名為remittance basis的稅務計算方法，就是申請remittance basis後，所有非英國本土的收入，只要不匯入英國本土的都不打稅。現在Foreign income and gains （FIG） regime 正是取代以前remittance basis的報稅方法，以4年為限，所有非英國本土的收入都不打稅，但申請FIG後會喪失所有免稅額，所以是否值得使用FIG，要視乎海外收入有多少，如果閣下打算到埗英國後再賣出物業，由於賣出物業需要付CGT（capital gain tax），使用FIG的話就能夠在該稅務年內免付CGT，對於打算先移民後賣樓的人來講，實在是一樁喜訊。

我一直沒有打算多談CGT，因為在我的計劃裏，我是不需要付CGT的，只要在取得英籍後移居到另一個沒有CGT的地方等待若干年，若能證明我跟英國再沒關聯，我就不再是英國tax resident了，那麼到時我再沽出物業或股票的話，就能免除被英國政府徵稅的要求。

另外還有買保險這個免稅方法，下篇再講。

（有興趣看看上篇談到的稅務安排，可看此link）

移居英國前的安排（上）

關於移居前的種種安排，實在有太多值得一寫的東西，由於我懶得要命的關係，要在同一篇文章寫下大量資料十分吃力，因此我打算分開數篇去記錄自己的想法。

有關移居後的稅務安排，大家可以參考我的舊作。我的想法是，自己必須對移居生活有一定的想法及考慮點，才可以想像到移民前應該作什麼部署去達到目的。我身邊許多朋友之所以選擇遠走他鄉，往往是基于對原居地的不滿，因此他們並沒有花太多時間，去認真思考移居後的生活應該如何，我覺得這是不理智的。每一個地方都有其可愛和不妥的地方，所以在打算移民前，應該先問一下自己：如果他日移居後碰到當地另一些不妥的地方，自己能不能接受呢？或者說，我是一廂情願以為自己能接受移居地上不理想的地方？還是真的對自己的選擇無悔無尤？為了讓自己充分思考這個問題，我在2021年開始閱讀Facebook、threads、ig上大量移民者的意見，以及加入TG、whatsapp、signal內的移民group，去反覆修正自己對移民的想法。外國的月亮並不是特別圓，這是我一直對自己、對別人強調的。

另外，如果是家庭移民，必須先跟另一半溝通清楚自己的期望，不要給對方輸入過於理想化的想法。這方面上我是幸運的，由於丈夫曾經在外國留學多年，他對於移居後需要面對的問題有深刻了解，因此我們很容易就達成共識。

在舊作中，我提到每人每年有£12570的免稅額，及£500的dividend allowance和£1000的savings allowance（假設到埗後人工只有basic rate），因此我們應該先在香港為自己及另一半打造每月大約10000的現金流，並買入適量的股票收取股息，只要把股息控制在每年5000 hkd左右，就能完全免稅了。另外，別忘記還有每年約10000 hkd的savings allowance哦～經過一番資產配置後，自己只要每月產出10000+416.6（dividend）+833.3（interest）=約11250 hkd就可以完全免稅，加上配偶的11250 hkd收入，一家人在移民後可以每月擁有22500 hkd的免稅收入，這樣就可以大大減低到埗後收入減少的徬徨感。

關於CGT、保險和物業處理，留待下文再談。

贖契流程

之前的blog文提過，我正在清還部分債務，提早贖回一套小資產的地契。事情正好走向尾聲，我看坊間介紹贖契的文章比較少，就算有也寫得不算詳細，因此在這裏也不妨一寫，以供大家參考。

贖契需要找相熟律師樓向承造按揭的銀行查問欠款及代為付清欠款，因此需要繳付數千元的律師費。首先，我需要向相熟律師提供銀行按揭貸款的月結單，律師會寄信向銀行表示打算贖契，並請求銀行提供欠款結單。銀行收到贖契申請後，也會寄信給我告知有人向銀行申請贖契一事。大約兩星期後，律師會收到銀行寄回的欠款結單，並同時通知我將欠款及律師費支付給律師行，由他們代我清還餘額。我付費後，欠款將會在按揭下一期還款日時全部清還，同時律師樓會申請把贖契文件加入土地註冊處。之後就是等待律師樓向銀行索取地契，再通知我去拿取了。

值得注意的是，贖契需要律師樓幫忙，並不是自己直接找銀行處理，因此一位可靠的律師絕對是業主的好夥伴，可以幫忙處理不少產業問題。

希望以上資料對大家有幫助。

新聞兩樁

難得有空看看新聞，發現今年七月開始，以信用卡增值payme將不可以賺取獎賞錢，詳情見link。之前恒生銀行裁員，接著陸陸續續的商店結業潮，還有商廈空置率上升，call loan潮等等，在在提醒我要居安思危，注意風險。

另外，我看到一個頗有意思的投資方法，詳見link。與其說方法有趣，不如說這個方法需要高度的自我控制能力才能成功，否則很快就失去意義。

先就此打住，下次再寫。

Happy New Year 2025

眨眼間來到2025年，來看看自己的投資成績表吧。

其中一個MPF帳戶的累積回報：

我曾經在上一篇文章寫過會做半年結的，有興趣的看倌可以參考舊文。

其中一個加密貨幣錢包餘額，這是2024年所獲得的純利：

然後是外幣定存，我利用HSBC Expat帳戶分別敍造了2筆年利率4.06%的fixed term deposit，這樣既可以賺取匯差，又可以賺取利息。

另外還有股票帳戶和基金帳戶，由於最近有點調配，也就不上傳了。房地產方面，我沒有買入，也沒有減少持貨，一直躺平收租。

我一直很少把自己所賺的數額公開，不過因為2024年流動資金賺到的收益特別多，所以截了圖給自己留個紀念。希望2025年也能以小資本賺得大回報吧。

Merry Christmas 2024

最近，我其中一個小資產的租客告知下個月退租，又是忙找新租客的時間。退租、找租客已經成為我的習慣，不知不覺間，這個租客已經跟我簽了5次新租約，想不到還是到了分別的時候。

聖誕佳節，我們一家選擇到澳門渡過，能夠輕鬆遊樂實在太好了。回想起2023年的聖誕節，我還需要在家工作，轉工後已經不需要如此忙碌了，很慶幸自己有機會加入這家公司。

這陣子我在忙着研究鍵上新開發的小幣，期望在crypto market小賺一筆。研究小幣也慢慢成為我的習慣之一，希望能透過買賣小幣，增加自己的收入。

祝大家聖誕快樂～

可憐的買家

最近看到了關於物業買賣的Youtube片，令我感到很難過。

一般沒有買賣物業經驗的人都很容易忽略查冊（Land Search）的重要性，像片中的林小姐，便輕易相信了物業代理的說法，認為有二按的物業也能如常成交。代理這個說法不能說是不對，但買家選擇投放資金，絕對是對自己不利的行為，因為有二按（財務公司按揭）的物業，意味着賣家的財務狀況已經出現問題，後續極有可能會出現三按、四按，甚至賣家破產的情況，因此，比較資深的物業投資者一般會避免買入這類有潛在風險的物業，而選擇買入只有一按（銀行按揭）的物業。現在樓市交投淡靜，受害人按道理是可以選擇其他單位的，為什麼非要買入有潛在風險的單位呢？70萬實在是一個昂貴的教訓，令人同情。

也希望我這篇文章能夠幫助到各位看倌，切記留意單位的貸款狀態，事事小心，才能避免血本無歸。

減息對業主供樓幫助不大？

最近聽到一個滿有趣的講法，就是減息對物業持有人償還欠款的幫助不大，這實在令我摸不着頭腦。簡單來講，美國聯儲局的議息，正好影響了香港prime rate的升跌，以現時按揭貸款申請為例，條款為prime rate減1.45%-2%，攤分30年還款，如果prime rate減0.25%利息的話，這意味着每100萬欠債，就能省下約140元利息。假設某君的欠款為300萬，prime rate減0.25%意味著某君每月可以少付四百多元利息，足夠吃一頓豐富的午間自助餐了。有經濟學家預測，今年有機會減息兩次，每次0.25%，那麼某君下年可以每月省下至少800元供款利息，如果這也算是杯水車薪，那我實在無話可說了。

對仍在償還欠款的小市民來講，減息絕對有助減輕負擔，在租金沒有明顯下跌的情況下，收租中的業主能獲得更多收入，這無疑是好消息。希望趕快進入減息周期，刺激經濟吧。

（P.S. 我不太明白為何有人覺得Savings rate跟loan rate沒有關係？Savings rate現在已經因為減息預期而相繼下調，這是有眼可見的事實吧，看倌的想法，實在令我摸不着頭腦）

對樓市悲觀嗎？

最近有朋友問我，對現在的香港樓市的有何感想，我還是一貫說法：我對樓市並不悲觀。我的租金收入一直足夠讓我承擔供款、差餉開支和管理費，因此對我來講，現在幾個資產都是處於自生自滅的狀態，樓市升跌對我影響不大。樓價跌，我就繼續收租，並不時重做按揭來提高現金流；樓價升，我就考慮沽出一部分持貨，換入其他資產。

近日我沒什麼大操作，僅是定期買入S&P 500指數ETF而已。美國總統大選，感覺特朗普會連任吧，這讓減息機會增加，也是好事。

去去旅遊，上上班，跟孩子玩耍，日子就這樣平淡過去了。小確幸也許就是如此吧。

如何有效地去槓桿

如果看倌有留意我的blog文，應該發現我在2019年開始停止買入資產，並一直提出去槓桿的想法。那麼，如果有效地去槓桿呢？以節省最多利息支出為目標，應該如何在不影響自己的日常生活下，有效地降低自己的負債數字呢？我覺得這個題目是值得一寫的。

首先希望大家留意，貸款的計算方法一般都是依78法則來進行的，關於78法則的具體內容，大家可以參考此link，我就先省下詳細說明了。簡單來講，在初期的還款中，利息佔多，本金佔少，還款愈到後期，本金佔比愈大，換言之，如果打算提早還款的話，應該選擇在按揭貸款的早期進行，這樣就能夠有效地減少利息支出。另外，在聯儲局宣布進入加息周期後，個別銀行曾經推出APR不超過2%的小額貸款計劃，當時按揭貸款的APR大多是超過2%的，結果出現了長債息率比短債息率高的特殊情況。

我的操作方法很簡單，就是借入利率較低的小額短債作部分還款，來清還已借入兩年多的按揭貸款。當然按貨幣貶值的理念來講，應該是借入長債，讓每年貨幣貶值的比率慢慢減低借貸成本，但人畢竟會對借入巨額貸款，需要作長期還款而感到不安的，為了不影響自己的現金流，我借入小額貸款，在短時間內自行調高小量的每月還款額，來達到最節省利息支出的效果，這樣一來，我不需要即時動用一筆存款去還債，從而保障了手上穩定的現金流，還能夠有效地節省利息支出，對我來說，實在是非常棒的好主意。

我用這個方法，成功還去總貸款本金的5%，算來也是六位數字的數額，讓我感到非常高興。這是值得推介的去槓桿方法，僅供大家參考。

入手hsbc expat定存

上文（link）說過我會嘗試做HSBC Expat的fixed term deposit，前幾天終於成功入手。查了查幾隻外幣的定存利率，發現回報還是滿不錯的。

英磅的fixed term deposit利率如下：

澳元的fixed term deposit利率如下：

加元的fixed term deposit利率如下：

還有港元和美元的fixed term deposit利率也值得一看，大家有興趣的話可以到此link看看。

申請HSBC Expat絕對是值得一試的實驗，能夠讓閒置資產多一個躺平的獲利途徑，而我也成功敍做了3個月外幣定存以獲取利潤。雖然美元、港幣的定存利率並不算吸引，但是其他外幣定存的利率並不比當地銀行所提供的定存利率差，我覺得還是值得一看的。

以上是我的小小分享。

再次買入外幣

最近的操作很簡單，就是投資了掛鈎外匯。今天一查，發現自己在低位接貨了，對我來講是值得高興的，因為這代表我終於成功兌換了足夠的外幣去做定存了，正想試試在HSBC Expat開立定存呢。

工作還是如常忙碌，盡力就好，不必太在意。

嘗試買入的ZA bank基金稍有微利，實在是很有趣的體驗。

加油，加油，希望自己能一天比一天進步。

尋找投資機會

最近我發現mox bank和za bank都開始提供投資服務，出於好奇，我也研究了一下虛銀所提供的服務，看看有沒有值得一提的投資項目。

Mox invest提供美股及港股買賣服務，以美元、港幣交收；Za bank則主要提供美股和基金買賣服務，同樣以美元和港元交收。我獲得了幾張Za bank的基金投資優惠卷，算了算成本，到虛銀買基金比到銀行買更划算，抱著姑且一試的心態，我試著買入Za bank的基金，希望能帶來比定存更高的收入。

兩個小資產都成功放租了，總算是鬆一口氣，單位則還在裝修中，希望裝修完成後能成功放租。現在的租務市場不差，不過由於我挑剔，所以一直沒有落實租約，希望能找到合適的租客吧。

另外，終於收到HSBC Expat的debit card，樣子看起來還不錯：

這下子終於完成了HSBC Expat的申請，可以快樂地使用debit card，實在太好了。

也談樓市撤辣

看了今年的施政報告，局長提出樓市全面撤辣，到底是撤了什麼辣招呢？

1）買多於一層樓的，不再需要付15%雙倍印花稅（DSD）

2）非永久性居民不需要付15%買家印花稅（BSD）

3）3年內轉售物業不需要付額外印花稅（SSD）

另外，HKMA宣布承造物業按揭時，銀行按揭成數從60%恢復為70%，並撤除按揭壓力測試（也就是不看DTI了）。

根據以上資料，我的結論是：

從施政報告看，撤除辣招的主要受惠者是從內地帶資金來港的新香港人，未來樓市不再是由香港中產支撐價格，而是由新香港人支撐。至於會不會再出現摩貨潮？答案是暫時不會，因為目前炒家即使想摩貨，由於利息高企，而真正買家並不是那麼多的情況下，他們並不能在短時間內轉手獲利，因此我並不覺得炒家會促成更多樓市成交。

那麼我預期現在市況會如何呢？我覺得撤銷SSD，會誘使一班持貨能力較弱的賣家為免call loan，而以賤價沽出物業。說實話，如果我在市場上找不到更好的投資產品，我現在會積極在樓市找便宜貨，因為再過一段時間，當便宜物業被完全消化掉，就是樓價再度滯漲的時候。為什麼我會相信樓市短線悲觀，長線樂觀呢？因為2047年後有關處理土地的爭議，只有香港中產才會在乎，新香港人會選擇相信政府，而不在乎2047年問題的。可以預計到的是，越來越多新香港人湧入香港，成為新一代香港的經濟支柱，未來的物業持有人大部分都是新香港人，這就是我讀完整份施政報告後的小小感想。

雜事幾樁

今天看了看新聞（原link），原來機管局的債券將會在下周三（17 Jan）開始認購，年息4.25%，一萬元一手。我認為這個投資項目是吸引的，會投入資金去認購。

另外，11隻現貨BTC ETF終於在美國上市了，對我這個bitcoin maximalist來講是非常值得鼓舞的消息。有人問，BTC受SEC認可了，那麼ETH呢？我估計暫時還不到ETH ETF上市吧。

垃圾徵費在4月1日正式生效，看倌可要好好留意了。

一直久病未癒的我，是時候休息一下。

樓市末日？

這幾年來樓價下滑，我經常聽到一些沒有持有資產的人大叫樓市末日，或者慶幸自己沒有購置物業云云，更有些人嘲諷物業持有人「活該」、「把樓價抬高的人現在賠錢了，自食其果」。我覺得物業市場就像其他資產市場一樣，所謂的市場價格，基本上都是按買家、賣家雙方角力的結果而訂立，沒有誰可以單獨控制其升跌，連政府對樓市的政策都只是影響價格的其中一個因素，不可以絕對操控市價。因此我們看到早年的樓價上漲，是建基於香港經濟發展，人口增長而促成的結果，不存在誰炒高樓價。同樣地，現在樓價下跌，也是由於整個世界的貨幣緊縮政策，導致經濟下行而衍生出來的結果。其實樓價下跌，不僅僅發生在香港，其他國家同樣出現這個現象，只是談論的人比較少而已。

此外，那些希望已置業人士因為樓市下跌而變負資產的人，恐怕要失望了。以下是香港統計處2021年的數據（source from林一鳴博士後facebook）：

早在2021年，已置業人士中，66.1%已經沒有供樓壓力了，所謂「許多人會因負資產，而被銀行沒收按揭單」一說到底從何而來呢？

至於我對樓市的展望，我覺得可以參考Statista根據市場數據，對香港物業市場的預測（原link在此）：

資產錯價只是佔經濟週期的一段時間，長遠來說，資產會回歸其應有的價值，這是必然的市場定律，因此我對香港的樓市並不悲觀。

對我來講，覺得樓市末日的人，跟覺得BTC會歸零的人一樣可笑。市場是不會因為誰的美麗幻想而改變的，我們應該去了解市場、適應市場而作出部署，這才是能從資產市場獲利的最佳方法。

Merry Christmas 2023

最美好的一年快要來臨。

回顧2023年的投資機會，我看中了綠債的穩定性、美股上漲和外幣兌美元匯率升值。受惠於聯儲局停止加息，美股從谷底反彈，今年的表現非常出色，我的MPF也因此呈現亮麗的成績表。我相信經過整合後，MPF將會成功到達7位數，可以免費開立premier account了。至於綠債，我可以得到長達三年的4.75%資金回報，不必擔心流動資金無處停泊，這是非常值得高興的。外匯方面，我增持了非美元外幣，打算在開立離岸戶口後把外幣存為定期，相信又可以少管一筆資金了，就讓它自動生息吧。

物業方面，雖然我沒有增持，但看過二手市場資料後，我認為現在是買入投資物業的好機會。說實話，我已經好久沒有看到如此讓我心動的單位價錢了，如果我打算長留在港的話，應該會趁現在入市的。我對未來的香港物業市場非常有信心，因為市場重視物業價值，磚頭在香港是最優質的抵押品，這讓物業投資者得到理想的套戥機會。由於我手上的磚頭比重佔資產比例太多，因此不會再增持了，但是我想像不到有什麼理由去賤賣資產。我比較相信自己的分析，多於社會環境氣氛，過去的經驗告訴我，通常大家對某事物覺得悲觀的時候，就是考慮增持的好時機。

未來我的大方向是增持crypto currency和增持外幣。

祝大家Merry Christmas，謹在此獻上從澳門而來的小小祝福。

另類投資-葡萄酒的故事

一直以來，我的投資主要都是跟金融體制有關的產品，比如實金、外幣、股票、債券、crypto currencies等等，對於非金融體系產生的投資，我是比較少關注的。今天剛看到關於葡萄酒的介紹，覺得也值得做點資料蒐集，所以就邊看邊做筆記了。

我的想法很簡單，既然我不懂葡萄酒，那就看看著名酒評人的推介吧。比較有名氣的酒評人包括：Robert Parker、James Suckling、Jancis Robinson等等，Robert Parker的Wine Vintage Chart（在此）是葡萄酒界較有公信力的品酒指南，另外Jancis Robinson的Tasting note也是備受業界推崇的葡萄酒選購指引。

看了看業界提供的葡萄酒銷售額，基本上業績是穩步向上的，證明葡萄酒也可以是良好的投資產品。不知道看倌有沒有葡萄酒愛好者呢？歡迎大家分享交流。